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Observatoire des Loyers – Enquête 2016

Publié le: 10/01/2018 - Mis à jour le : 10/01/2018

L’Observatoire de loyers publie chaque année un rapport afin de cerner l’évolution des loyers des logements mis en location sur le territoire bruxellois. Nous avons sélectionné quelques extraits utiles du dernier rapport, basé sur des enquêtes menées en été 2016, et publié en octobre 2017¹.

L’enquête se focalise sur 5004 logements échantillonnés sur le territoire bruxellois représentatifs de l’ensemble des 299.609 logements mis en location dans la Région bruxelloise (les années précédentes, l’échantillon n’était que de 3000 logements)². La population locative représente 62% de la population résidant à Bruxelles. Depuis 1991, cette proportion est en stagnation (p.60).

Nous vous invitons à faire le lien entre cet article et celui consacré à la grille des loyers.  En effet, si l’Observatoire des loyers dresse un état des lieux des loyers en Région bruxelloise et des difficultés d’accès au marché locatif pour une partie de la population, la grille des loyers se présente quant à elle comme un nouvel outil pour les travailleurs sociaux dans l’évaluation du caractère raisonnable du loyer. Même si la grille n’est pas contraignante, tout loyer qui serait largement supérieur pourrait être révisé à la demande du locataire ou sur injonction du juge de paix.

Montant des loyers face aux revenus : une équation impossible à Bruxelles

En moyenne, les locataires bruxellois s’acquittent d’un loyer estimé à 710 € (= loyer moyen)³. 50% d’entre eux payent un loyer inférieur à 660 € (= loyer médian)4. Un quart des locataires louent un logement pour moins de 550 € par mois et un quart d’entre eux louent un logement à un prix supérieur à 800 € par mois.

Entre 2004 et 2016, le loyer moyen actualisé (c’est-à-dire calculé en tenant déjà compte de l’inflation) est passé de 601 € à 710 €, soit une augmentation de 18% sur toute la période ou une augmentation de 1,5% par an. Le loyer médian actualisé aux prix de 2016 a évolué de 543 € en 2004 à 660 € en 2016, soit une augmentation de 22% sur toute la période ou une augmentation de 1.8% par an. On peut dès lors conclure à un décrochage des loyers par rapport à l’indice-santé en moyenne de près de 2% par an entre 2004 et 2016 (p.36). Les loyers dans la RBC varient donc de manière significativement plus importante que l’indice santé au cours de ces quinze dernières années, et sont par conséquent excessivement chers au regard des revenus des gens.

L’écart entre les loyers payés pour les logements bruxellois et les revenus des habitants de la Région bruxelloise ne fait que croître entre 2004 et 2013 et atteint aujourd’hui une différence d’indice de 25 à 30. L’appauvrissement relatif de la population bruxelloise est un facteur explicatif de cet écart croissant.

L’appauvrissement de la Région bruxelloise se manifeste de plus en plus : la surreprésentation des ménages des quatre premiers déciles de revenus (à savoir 15.964 EUR comme montant maximal de revenus annuels imposables en 2016)5 et la sous-représentation des déciles de revenus supérieurs sont plus marquées dans le paysage bruxellois qu’elles ne l’étaient auparavant. L’appauvrissement s’explique principalement par la proportion élevée de bénéficiaires du chômage et des allocations sociales dans la Ville-Région et par les mouvements migratoires des classes moyennes et supérieures vers la périphérie urbaine (p.60).

Afin de cerner le comportement du locataire face au marché locatif, il est nécessaire de quantifier la part du budget des ménages affectée au logement, de la différencier suivant différents segments de la population locative et de rechercher les moyens mis en œuvre par les locataires pour répondre à leur demande sous une contrainte de revenus.

Si on estime que le loyer ne peut dépasser 25% du budget disponible, on constate que les six premiers déciles (à savoir 23.747 EUR comme montant maximal de revenus annuels imposables en 2016) ne peuvent accéder qu’à moins de 8% du parc locatif (p.62). Ce n’est que le neuvième décile qui accède à plus de 70% du parc locatif. Si on considère que le loyer ne peut dépasser 30% du budget disponible du ménage, la situation reste problématique pour les six premiers déciles de revenus (qui n’ont accès qu’à 15 % du marché locatif) mais elle est plus acceptable à partir du huitième décile dont les locataires peuvent accéder à 63% de l’ensemble théorique de logements locatifs (p. 62). Ajoutons encore que la part théorique du parc locatif accessible aux trois premiers déciles de revenus (à savoir 13.796 EUR comme montant maximal de revenus annuels imposables 2016) est inférieure à 1%. Cela signifie que 30% de la population bruxelloise est confrontée à un loyer excessif au regard de ses revenus.

Mis à part les couples disposant de deux revenus, il apparaît que tous les segments de la population locative, dépensent en moyenne plus de 30% de leur budget pour la location de leur logement. Cette part peut atteindre 45% à 50% pour ceux qui ne jouissent que d’une ou de deux allocations sociales. Le fait d’avoir des enfants ne facilite pas la situation surtout lorsque le ménage ne dispose que d’allocations sociales.

Quelques données de nature énergétique relative au marché locatif bruxellois

Le rapport contient également quelques données de nature énergétique.

Amélioration des installations :

En termes de qualité des logements, il semble que les politiques d’amélioration des performances énergétiques des logements portent certains fruits : seuls 14% des logements ne sont pas équipés de doubles vitrages en 2016 alors qu’ils étaient 24% en 2008 (p.17). On constate par ailleurs que de plus en plus de logements bruxellois sont équipés d’une installation de chauffage central : c’est le cas de 96 % des logements (contre 75 % en 2008). De même, 50 % des logements sont équipés d’un thermostat ; ils n’étaient que 40 % en 2008.  Par ailleurs, 72 % des logements ont des radiateurs munis de vannes thermostatiques ; ce n’était le cas que de 52 % des logements en 2008. Ces pourcentages sont en constante évolution depuis 2008, signe de l’intérêt de plus en plus marqué pour les questions énergétiques

81 % des logements locatifs bruxellois sont chauffés au gaz naturel (contre 74 % des logements en 2010). On assiste donc en moyenne à une augmentation de 2 % par an de logements qui sont chauffés au gaz en région bruxelloise.

72% des logements n’enregistrent pas de présence d’humidité dans les pièces de leur logement. Par contre, on peut constater des traces d’humidité dans une seule pièce dans 16% des cas, dans deux pièces dans 8% des cas et dans trois pièces dans 4% des cas (p. 13)

Performance énergétique demeurant néanmoins faible

Malgré l’amélioration de la régulation énergétique et de l’isolation des logements, le certificat de performance énergétique des logements loués reste majoritairement faible (p.30).

  • Plus de 60% des logements locatifs ont été construits avant 1945.
  • 50% des logements loués ont un certificat de performance énergétique inférieur ou égal à F.
  • la valeur moyenne du certificat PEB des logements loués bruxellois est également estimée dans l’intervalle F.
  • plus de 30% de ces logements n’enregistrent qu’un certificat de performance énergétique de niveau G, la plus mauvaise des classes.
  • Il n’y a quasiment aucun logement dans les classes A et B et seulement 7% des logements en classe C.

Le rapport relève encore utilement que plus grand est le logement, meilleures sont ses conditions de confort. Ainsi, 32% des petits logements de moins de 28 m² jouissent de mauvaises conditions de confort alors que 42% des logements de taille supérieure à 104 m² sont caractérisés par de très bonnes conditions de confort.

[1] Marie-Laurence De Keersmaecker, L’Observatoire des Loyers – résultats de l’enquête 2016, publié en 2017, http://www.slrb.brussels/publications/observatoire regional-du-logement/observatoire-des-loyers-enquete-2016/view, 108 p.

[2] Cette enquête, menée en collaboration avec le bureau de sondage Sonecom, est réalisé auprès des locataires du marché locatif privé afin de connaître le montant qu’ils paient pour leur loyer et l’état ou le confort de leur logement. Elle porte sur les indicateurs du coût, de l’état, du confort des logements du marché privé mais aussi sur le profil des locataires.

[3] Loyer mensuel moyen : somme des loyers mensuels des logements rapportée au nombre de logements considérés.

[4] Loyer mensuel médian : valeur du loyer mensuel en dessous duquel se trouvent 50 % de la série ordonnée des loyers des logements.

[5] Un décile de revenus correspond à un dixième de la population classée suivant ses revenus en ordre croissant. Dès lors, le premier décile de revenus correspond au premier dixième de la population classée suivant ses revenus.