Réduction de loyer avec effet rétroactif dû à l’absence du certificat PEB
Publié le: 27/07/2022 - Mis à jour le : 14/02/2024
Une locataire se voit accorder une réduction de loyer au motif que le certificat PEB du bien loué ne lui a pas été présenté lors de la conclusion du bail. Elle argumente qu’elle ne s’attendait pas à devoir assumer des charges d’énergie si importantes et estime que si le certificat PEB lui avait été présenté elle aurait mieux pu se rendre compte de l’état du logement et des installations de chauffage. Elle demande donc une réduction de loyer avec effet rétroactif, visant à compenser le surplus de consommation de chauffage.
Il faut noter que la locataire a ici utilisé le principe d’exception d’inexécution avant de se présenter devant la justice. Cela signifie qu’elle a d’initiative réduit le montant du loyer qu’elle payait à son propriétaire et ce en l’absence de tout jugement. Ce principe ne doit être utilisé qu’avec précaution et en respectant certaines conditions.
Dans sa décision rendue le 19 décembre 2013, le Juge de Paix de Sprimont juge que la non production du certificat PEB au moment de la conclusion du bail n’entraîne pas une nullité absolue du bail, mais bien une nullité relative qui, en fonction de la situation et des conséquences de ce manquement, peut autoriser le locataire à demander soit la résolution du contrat de bail aux torts du bailleur, soit le paiement de dommages-intérêts sous forme d’une réduction de loyer.
A l’occasion de cette jurisprudence, il faut rappeler que dans le but de préserver l’environnement, les Régions ont mis en place un processus de certification qui découle de la directive européenne 2002/91/CE[1]. Les certificats énergétiques, plus connus comme Certificats PEB (Performance Energétique du Bâtiment), sont désormais obligatoires pour toute vente ou location d’un bien immeuble ou d’habitation individuelle.
L’objectif concret est de donner, notamment aux locataires, une visibilité détaillée sur la consommation énergétique du bien qu’ils habitent. C’est une carte d’identité énergétique du bâtiment et de la consommation qu’il génère. En bref, un locataire sera intéressé par un bien où il aura moins de charges de gaz et électricité.
Pour les logements sis à Bruxelles, et ce en application de l’ « Arrêté du 17 février 2011 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale relatif au certificat PEB établi par un certificateur pour [les unités PEB Habitations individuelles] » (inclus aujourd’hui dans le COBRACE), le certificat PEB doit obligatoirement être transmis aux locataires au moment de la conclusion du bail, et ce depuis le 1er novembre 2011.
Le certificat PEB doit être établi avant la publication de l’annonce immobilière, et les annonces immobilières doivent indiquer le niveau de performance énergétique du bâtiment.
Il importe encore de souligner qu’en Région Bruxelloise, le bailleur ne respectant pas ses obligations en termes de certification à l’occasion d’une transaction immobilière risque des sanctions pénales. La sanction se limite cependant généralement à une amende administrative perçue par Bruxelles Environnement et dont le montant varie entre 62,5 € et 625 €.
[1] L’objectif initial de la certification PEB a été de répondre aux exigences du protocole de Kyoto qui vise à réduire l’impact du réchauffement climatique auquel l’Union européenne s’efforce de répondre. Le certificat permet de repérer les pertes d’énergies et de pouvoir y remédier pour optimiser sa consommation et contribuer ainsi à la réduction de CO2.
DÉCISION ACCESSIBLE SUR DEMANDE (Référence interne : 137)
