Indexation des loyers : blocage temporaire en fonction du PEB

Publié le: 15/11/2022 - Mis à jour le : 21/11/2022

L’Ordonnance permettant le blocage temporaire de l’indexation des loyers en fonction des performances énergétiques du logement est entrée en vigueur le 14 octobre 2022. Elle introduit également deux obligations supplémentaires, préalables à toute indexation du loyer.

Limitation ou blocage de l’indexation

Depuis le 14 octobre 2022 et jusqu’au 13 octobre 2023, les loyers des logements ne pourront être indexés que de la manière suivante :

• Les loyers des logements disposant d’un certificat PEB A, B, C ou D pourront être indexés en totalité ;
• Pour les logements disposant d’un PEB E, l’indexation ne pourra être que de 50% ;
• Les loyers des logements dont le PEB est de valeur F ou G ne pourront pas être indexés.

Le blocage de l’indexation n’est donc pas rétroactif. Les loyers ayant été indexés avant le 14 octobre l’ont été valablement.

Nouvelles obligations relatives à la possibilité d’indexation

L’Ordonnance a également précisé que dorénavant, deux conditions supplémentaires et cumulatives doivent être réunies si le propriétaire d’un logement souhaite indexer le loyer. Le bail doit être enregistré et le propriétaire doit avoir communiqué au locataire un certificat PEB du logement.

Ces conditions sont insérées dans le Code du logement, sans limite de temps (elles ne constituent pas une mesure temporaire, au contraire du blocage en fonction de la PEB décrit ci-dessus).

Source : https://logement.brussels/nouvelle-methode-de-calcul-de-lindexation-des-loyers-basee-sur-le-peb/

Un premier pas mais pas de mesure structurelle ambitieuse

Le Centre d’Appui SocialEnergie de la FdSS relaye l’analyse du RBDH[1] (dont il est membre), quant aux mesures annoncées : il s’agit d’un bon début, malheureusement trop tardif et manquant d’ambition. Pour que la mesure soit réellement opérationnelle et plus juste, trois dispositions devraient , selon nous,  compléter l’Ordonnance :

• garantir la rétroactivité du blocage et a minima pour les indexations ayant eu lieu entre août et octobre (3 mois). La mesure de blocage n’est en effet valable que pour les indexations à partir du 14 octobre 2022, or de nombreux loyers ont déjà été indexés de manière conséquente cette année.
• opter pour un blocage pérenne de l’indexation des loyers de logements ayant les plus mauvaises performances énergétiques : sans cela, le « manque à gagner » temporaire du propriétaire sera bien vite rattrapé lors de l’indexation suivante et la mesure n’aura aucun impact sur la volonté et la capacité des propriétaires à rénover, un an étant un délai irréaliste pour entreprendre et réaliser des travaux d’envergure [2];
• revoir la catégorisation PEB des logements concernés ou non par l’indexation : l’Ordonnance prévoit la possibilité d’indexer pleinement pour les logements ayant un PEB de A à D, d’indexer à 50% pour les logements E, et exclut toute possibilité d’indexation pour les logements ayant une performance plus basse que E.  Cela revient à nier la différence d’impact sur les factures énergétiques de ménages se trouvant dans des logements dont les performances sont sensiblement différentes (de 45 kWh/an/m2 pour A, 151-210 kWh/an/m2 pour D, soit 4 à 5 fois plus).

Rappelons aussi, comme le partage le RBDH, que l’indexation est un mécanisme à la marge de la formation des loyers à Bruxelles et que l’enjeu réel pour la protection des locataires précaires est de limiter structurellement la rente locative à un niveau décent, qui permette l’entretien du bâti sans mettre en péril la capacité des Bruxellois à se maintenir dans leur Région avec des conditions de vie dignes.

[1] http://rbdh-bbrow.be/IMG/pdf/2022-10-10_CP-Indexation-des-loyers.pdf

[2] Ainsi, en France a été adoptée une mesure pérenne : « A partir de ce mercredi 24 août, les propriétaires de logements classés F et G selon le diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus augmenter les loyers. La mesure, inscrite dans la loi française climat et résilience, concerne 17% des logements en France. La mesure est valable pour les nouveaux contrats de location, tout comme pour les contrats en cours ou les reconductions, que le logement soit meublé ou non. L’objectif est d’encourager les propriétaires à faire des travaux de rénovation pour limiter la consommation d’énergie et remonter dans le classement. Même en cas de travaux, le propriétaire ne pourra pas augmenter le loyer si le logement reste classé F ou G ». https://www.francebleu.fr/infos/environnement/passoires-thermiques-le-gel-des-loyers-entre-en-vigueur-pour-les-logements-classes-f-et-g-1661319351