Charges locatives : les provisions/forfaits peuvent-ils augmenter ? Sous quelles conditions ?

Publié le: 15/11/2022 - Mis à jour le : 17/11/2022

Nous allons parler ici de la situation où un locataire reçoit un décompte de charges de son propriétaire. Le locataire paie donc généralement un montant mensuel pour ses charges.

Forfait ou provision ?

La première chose à faire est de regarder le contrat de bail. S’agit-il de provisions ou d’un forfait ? La nuance est importante. Un forfait est une somme payée mensuellement, présumée couvrir les charges et il n’y a donc pas de décompte à établir. Des provisions sont des avances payées mensuellement suivies, généralement, d’un décompte annuel, sur base des consommations du locataire et/ou des dépenses réellement effectuées par le propriétaire.

Révision du montant mensuel

Là encore, on va se référer au contrat de bail : est-il prévu que le montant du forfait pourra être indexé ? Le bail précise-t-il que le montant des provisions sera adapté après chaque décompte annuel, en fonction du montant de ce dernier ?

Dans les cas où le bail le permet, l’indexation du forfait ou l’augmentation des provisions est permise.

Dans les cas où le bail ne prévoit pas ces augmentations, l’accord des deux parties est requis pour augmenter ces montants.

En ce qui concerne les forfaits, l’article 224, §2 du Code bruxellois du logement permet à tout moment, au locataire ou au propriétaire, de demander au juge de paix la révision des charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statuera sur base de l’évolution des dépenses réelles et décidera de la conversion si elle est possible.

En matière de provisions, si le bail le prévoit, elles peuvent être révisées. Généralement, le montant est revu lors du décompte annuel, en fonction de la consommation et du montant à payer ou à retoucher. L’article 1728ter du Code civil précise que, sauf si le bail prévoit un forfait explicitement, les charges doivent correspondre à des dépenses réelles. Cela signifie que lors du décompte, le propriétaire doit être en mesure de justifier les postes qu’il facture au locataire (factures à l’appui sur demande du locataire). Par analogie, on pourrait estimer que si le propriétaire veut augmenter les provisions sur la base de l’augmentation des tarifs de l’énergie, il devrait le justifier par un calcul prenant en compte la consommation des années antérieures et le prix actuel de l’énergie.

Dans tous les cas, le recours au juge de paix est possible en cas de désaccord entre les parties.