Hoe ontcijfer je een kostenafrekening?

Bijgewerkt op: 08/10/2025

Klinkt het bekend? Je hebt een kostenafrekening in handen maar geen flauw benul waar je moet beginnen om te begrijpen wat er precies gefactureerd wordt.

We geven je graag enkele tips om heel eenvoudig een eerste analyse uit te voeren en eventuele fouten op te sporen. Meer informatie vind je in dit praktische overzicht.

We voegen ook kostenafrekeningen van Ista en Techem toe met een aantal aantekeningen, die je helpen bij het ontcijferen van dergelijke afrekeningen.

1. Vergelijk het verbruik voor verwarming

Op het eerste gezicht is het altijd moeilijk om in te schatten of het verbruik voor verwarming op een afrekening al dan niet ‘hoog’ is. Dat komt doordat de calorimeters van de eenheden niet weergegeven worden in kWh of m³.  Deze eenheden worden gebruikt om het gasverbruik tussen de verschillende woningen te vergelijken, al hebben ze op zich geen echte waarde.

Hierbij twee handige manieren om een eerste beeld te krijgen:

Ten eerste, vergelijk de kostenafrekeningen van eenzelfde woning met die van het jaar voordien. Zo weet je bijvoorbeeld of het factuurbedrag van het gebouw gestegen is.

Ten tweede, kijk naar het gasverbruik van een bepaald appartement ten opzichte van het volledige gebouw, want dat kan ook interessante informatie opleveren. Als een gebouw bijvoorbeeld uit vijf wooneenheden bestaat (dus ongeveer 20% per woning) en één bewoner instaat voor 50% van de verwarmingskosten, dan kan een huisbezoek aangewezen zijn (zie onderstaand voorbeeld).

2. Controleer de prijs van warm en koud water

De meterstand staat normaal gezien duidelijk vermeld op de afrekening, zodat je ze gemakkelijk kan vergelijken met het standaardverbruik. Voor de prijs is dat echter minder voor de hand liggend.

Sinds 2022 wordt de waterprijs lineair berekend in het Brussels Gewest. Het tarief staat op de website van Vivaqua. Toch gebeurt het regelmatig dat de prijs per m³ koud water op de afrekening afwijkt van de officiële prijs per m³ op de website van Vivaqua. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer de meterstanden van de hoofdmeter door Vivaqua niet op hetzelfde moment opgenomen worden als de meterstanden van de doorstroommeters.

Is er echter een te groot verschil tussen de gefactureerde prijs en de officiële Vivaqua-prijs, dan kan er sprake zijn van een probleem. Denk aan een lek in de gemeenschappelijke ruimten, een fout in de meteropname, …

Ditzelfde probleem geldt voor de post warm water. Deze bestaat enerzijds uit koud water dat verwarmd werd en anderzijds uit gas/mazout waarmee het water verwarmd werd. In onze ervaring stellen we vast dat de prijs van warm water in september 2025 tussen 15 en 25 euro per m³ schommelt, afhankelijk van de prestaties van de apparatuur, eventueel energieverlies, de grootte van het gebouw, …

Het gemiddelde waterverbruik (warm en koud water) per persoon en per jaar ligt naar schatting op zo’n 40 m³, ofwel 400 hectoliter (hl).

3. Kijk welke kosten niet aan de huurder doorberekend mogen worde

Hou steeds rekening met de bepalingen in de huurovereenkomst. De Brusselse Huisvestingscode bepaalt wat er in een huurovereenkomst moet staan (artikel 218 BHC).

Enerzijds moet de huurovereenkomst vermelden welke kosten er zijn en hoeveel die naar schatting bedragen, en dit voor de private en/of gemeenschappelijke delen.  Anderzijds moet duidelijk vermeld staan of die kosten berekend worden op basis van de werkelijke kosten (al dan niet met een systeem van periodieke voorschotten) of op basis van een forfait dat alle uitgaven zou moeten dekken.

Daarnaast moeten de volgende zaken beschreven worden:

• de berekeningswijze
• het aantal quotiteiten in de mede-eigendom
• het al dan niet bestaan van individuele meters voor water, gas en elektriciteit, met eventueel de meternummers en de EAN-code of een andere individuele code.
• de verdeling van de gemeenschappelijke kosten. Door het grote aantal verschillende kosten is het niet altijd eenvoudig te weten welke kosten aan de huurders doorberekend kunnen worden.

Voor begunstigden van een OVM geldt een aparte wetgeving, zie ook onze fiche hierover. Zo bepaalt het BBHR van 14 november 1996 een limitatieve lijst van de kosten die aangerekend kunnen worden.

 4. Controleer de meterstanden van de calorimeters

Een controle van de meterstanden kan soms problemen met de radiatorkranen aan het licht brengen. Als er voor een bepaalde radiator meer eenheden vermeld worden dan voor een andere, terwijl die zich in een niet of nauwelijks verwarmde ruimte bevindt, kan dat op een technisch probleem wijzen, bijvoorbeeld met een kraan of een geblokkeerde radiator. In dat geval kan een huisbezoek aangewezen zijn.

5. Controleer of de meterstanden opgenomen werden dan wel of het om een schatting gaat

Als de energiemaatschappij geen toegang heeft tot de calorimeters, zal ze zelf een schatting maken van het verbruik, net zoals ze dat doet voor de energiefacturen. Controleer dus of de afrekening gebaseerd is op het werkelijke verbruik, en niet op een geraamd forfait.

In het geval van een ‘opgenomen’ verbruik staan er over het algemeen geen aparte opmerkingen op de afrekening. Bij een schatting daarentegen staan er opmerkingen als ‘Ontbrekend toestel’, ‘Forfait’, ‘Niet geplaatst’, ‘NT’ (niet-toegankelijk) of ‘GV’ (geschat verbruik). Ook de aanwezigheid van twee identieke cijfers in de kolom ‘meterstanden’ is een goede aanwijzing.

Weet wel dat door de komst van de digitale tellers de meterstanden steeds vaker op afstand en na een bepaalde termijn opgenomen worden, waardoor er geen fysieke meteropnames meer zijn.

Toch blijft het aangewezen om de meterstanden te controleren.

Wat moet je doen bij een fout?

Als je een afrekening betwist, kan je in eerste instantie contact opnemen met de syndicus, de verhuurder of de externe maatschappij (Ista, Techem, …). Zij kunnen vaak helpen om de berekening te verduidelijken en een oplossing in der minne te vinden.

De verhuurder of syndicus stuurt de facturen van het gebouw meestal door, zodat het externe bedrijf van de meteropname een opsplitsing tussen de verschillende wooneenheden kan maken. Afhankelijk van het type probleem (bedrag of opsplitsing) kan het interessant zijn om contact op te nemen met de juiste partij. Sowieso moet de verhuurder de aangerekende kosten altijd kunnen rechtvaardigen en contact opnemen met Ista, Techem of Aquatel om meer informatie te verkrijgen.

Als dat niet tot een oplossing leidt, kan je als klant terecht bij een ombudsdienst om klacht in te dienen. Als laatste redmiddel kan de zaak naar de vrederechter, die een verzoening[1] kan organiseren of een klassieke rechtszaak kan opstarten.

Zit je na deze controles nog altijd met vragen? Dan kunnen wij je helpen om de afrekeningen meer in detail te bestuderen. We zijn bereikbaar op 02 526 03 00 en per mail via socialenergie@fdss.be.

We organiseren gratis opleidingen om kostenafrekeningen beter te begrijpen. Meld je aan voor onze nieuwsbrief om op de hoogte te blijven van de opleidingsdata. We kunnen deze opleiding trouwens ook ter plaatse organiseren voor uw hele team. Neem gerust contact met ons op!

Naar duidelijkere kostenafrekeningen

Hoewel een recente wijziging van de Brusselse Huisvestingscode een aantal verbeteringen omvat, zoals de invoering van een correctieregeling en de verplichting om de meterstanden ter plaatse op te nemen, zijn de regels voor kostenafrekening nog te vrijblijvend.

Daarom pleiten we voor:

• duidelijke en leesbare afrekeningen volgens een uniform model;
• één berekeningswijze voor gebouwen met gemeenschappelijke voorzieningen;
• facturen op basis van werkelijk verbruik;
• een snelle toegang tot de elementen waar de berekening op gebaseerd is;
• een verbod om meerdere afrekeningen per jaar te sturen. Sommige verhuurders willen graag overschakelen op maandelijkse afrekeningen, terwijl de juistheid van de gefactureerde bedragen hier niet gegarandeerd kan worden.

[1] De verzoening via de vrederechter is een gratis procedure om een geschil in der minne te regelen. De rechter helpt daarbij als ‘neutrale derde’ om zelf een akkoord te vinden. Bij een akkoord legt de rechter de voorwaarden vast in een proces-verbaal, dat dezelfde waarde heeft als een vonnis.