Betwisting van de kostenafrekening

Mis à jour le : 05/04/2017

Iedereen die van oordeel is dat de kostenafrekening niet correct is, heeft het recht om de afrekening te betwisten. De procedure hiervoor verschilt echter naargelang het gaat om een privéwoning of om een sociale woning.

In privéwoningen (unieke eigendom, mede-eigendom en SVK)

De wetgeving stipuleert dat elke huurder het recht heeft om aan de beheerder van het gebouw of aan de eigenaar informatie over de kosten te vragen. In geval van betwisting van de kostenafrekening moet de bewoner:

  1. contact opnemen met de eigenaar of de beheerder van het gebouw om uitleg te vragen over de manier waarop de kostenafrekening werd opgesteld (berekeningswijze, facturen,…)¹
  2. in geval van onenigheid kan is het aan te raden om, indien mogelijk, bemiddeling tussen de partijen aan te vragen
  3. als de twee partijen niet tot een vergelijk kunnen komen, kan de vrederechter worden ingeschakeld om het geschil te beslechten via een verzoeningsprocedure of via een proces.

[1] Volgens art. 128ter van het Burgerlijk Wetboek is de eigenaar verplicht om de nodige bewijsstukken te leveren

In sociale woningen

Bij betwisting van de kostenafrekening is het aan te raden om contact op te nemen met de sociale huisvestingsmaatschappij om verduidelijking te vragen. Wanneer de huurder na contact met de maatschappij nog steeds niet akkoord gaat en de afrekening blijft betwisten, dan heeft hij twee mogelijkheden:

  • ofwel richt hij zich rechtstreeks tot de vrederechter: verzoeningsprocedure of proces.
  • of anders dient hij een klacht in bij de Openbare Vastgoedmaatschappij (OVM), volgens de procedure die voor sociale huisvesting is voorzien. Op deze procedure kan mogelijk een beroep bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) volgen. De klachtenprocedure bij de OVM sluit een latere procedure via het gerecht niet uit. De betrokkene kan dus nog een rechtszaak aanspannen als de procedure bij de OVM geen resultaat oplevert.

Klacht indienen bij de Openbare Vastgoedmaatschappij (OVM)

Klacht indienen bij de OVM kan resulteren in een heel langdurige procedure. Hieronder vindt u een overzicht van de procedure met de minimumtermijnen.

  1. Klachten zijn enkel geldig en kunnen alleen worden behandeld als ze per aangetekende brief aan de OVM worden gestuurd of op het hoofdkantoor van de OVM worden afgegeven tegen ontvangstbewijs. Elke klacht die niet aan deze vormelijke vereiste voldoet, is niet-ontvankelijk en zal als dusdanig niet worden behandeld.
  2. De OVM maakt de klacht binnen de 8 dagen na ontvangst over aan de sociaal afgevaardigde.
  3. De sociaal afgevaardigde hoort vervolgens de partijen die in het geschil betrokken zijn, alvorens een beslissing te nemen. Hij kan een oplossing voorstellen in het kader van een advies dat niet bindend is voor de OVM. De persoon die de klacht indient, kan zich laten bijstaan door een mandataris op voorwaarde dat hij de OVM daar vooraf van op de hoogte heeft gebracht.
  4. De OVM laat de betrokkene binnen de 30 dagen na ontvangst weten of de klacht ontvankelijk is. Als er binnen die termijn geen antwoord is, wordt de klacht als ontvankelijk beschouwd.
  5. Als de klacht ontvankelijk wordt verklaard, moet de Raad van Bestuur van de Maatschappij binnen de 90 dagen na ontvangst uitspraak doen over de gegrondheid van de klacht. Als de indiener van de klacht binnen die termijn geen antwoord ontvangt, wordt de klacht als gegrond beschouwd.

Mogelijkheid tot beroep

In sommige gevallen kan de indiener van de klacht beroep aantekenen bij de bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM):

  1. als de klacht niet-ontvankelijk wordt verklaard door de Openbare Vastgoedmaatschappij;
  2. als de klacht niet-gegrond wordt verklaard door de Openbare Vastgoedmaatschappij;
  3. als hij van oordeel is dat het bekomen resultaat onvoldoende is (gedeeltelijke aanvaarding van de klacht).

De procedure verloopt als volgt:

  1. Beroep indienen via een aangetekend schrijven, gericht aan de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM), Jourdanstraat 45-55, 1060 Brussel, ter attentie van de Algemeen Directeur, of het beroep tegen ontvangstbewijs afgeven op hetzelfde adres, en dit binnen de 30 dagen na de kennisgeving van de beslissing van de OVM of na het verstrijken van de termijn waarbinnen de OVM moest antwoorden.
  2. Binnen de 8 dagen na ontvangst van het beroep brengt de BGHM de OVM op de hoogte en vraagt haar welke positie zij inneemt. De OVM beschikt dan over 30 dagen om te antwoorden.
  3. Na afloop van deze termijn bezorgt de BGHM aan de betrokken partijen het verslag dat ze zal voorleggen aan haar Raad van Bestuur. De partijen kunnen dan tot 5 dagen na ontvangst van het verslag reageren.
  4. De BGHM deelt de betrokkene binnen de 60 dagen na ontvangst van het beroep haar beslissing mee. Als er binnen deze termijn geen antwoord wordt gegeven, dan wordt het beroep als gegrond beschouwd.
  5. De BGHM deelt de beslissing mee aan de OVM die er vervolgens, indien nodig, gevolg aan moet geven.

Mogelijke betwistingen na het beroep:

Als de huurder van oordeel is dat klachtenprocedure bij de OVM en de beroepsprocedure bij de BGHM geen bevredigend resultaat hebben opgeleverd, dan kan hij de genomen beslissing, of het feit dat er binnen de vastgelegde termijnen geen beslissing werd genomen, nog bij twee andere instanties betwisten:

  1. bij het vredegerecht: om tot een verzoening te komen of om een proces te starten
  2. via de Raad van State afhankelijk van het voorwerp van de betwisting.