Huurcontract en verantwoordelijkheden

Mis à jour le : 26/09/2016

Het huurcontract, waaraan in bijlage een plaatsbeschrijving kan worden toegevoegd, kan in meer detail bepalen wat de precieze verantwoordelijkheden van de verhuurder en de huurder zijn voor de woning waarop het contract betrekking heeft. Het huurcontract is geen wetgevende tekst, maar heeft wel een juridische waarde. In sommige gevallen heeft de wetgeving voorrang op het huurcontract; in andere gevallen is het omgekeerd:

1. het huurcontract bepaalt niet specifiek wat de verantwoordelijkheden van de respectieve partijen zijn: daarvoor moeten de door de wet voorgeschreven normen worden geraadpleegd.
2. Het huurcontract bepaalt wel specifieke verantwoordelijkheden voor de woning, waarvan geen melding wordt gemaakt in de wet: daarvoor moet men zich schikken naar wat in het contract is overeengekomen.

Om een officiële, afdwingbare waarde te hebben, moet het huurcontract schriftelijk worden opgesteld, door de betrokken partijen worden ondertekend en geregistreerd.

Definitie van het huurcontract

Het huurcontract is een contract dat twee partijen bindt, met name de huurder en de verhuurder (eigenaar). De verhuurder verbindt zich ertoe om aan de huurder het gebruik van een woning toe te kennen voor een beperkte tijd en tegen betaling van een prijs, de huur. Het huurcontract stipuleert op een meer precieze manier wat de verantwoordelijkheden van de huurder en de verhuurder zijn, en bepaalt daarnaast ook andere modaliteiten (huurprijs, huurwaarborg, gemeenschappelijke kosten, enz..).

Het contract bevat voorts info-nedrmatie over de afrekening van de individuele en gezamenlijke kosten (link facturen en contracten). Zo moet het contract ten minste het bedrag en de betalingsmodaliteiten van de kosten (voorschotten of forfaits) vermelden, samen met alle posten die door deze kosten worden gedekt. Anderzijds, wanneer er geen meettoestellen zijn (geen individuele meter, verdeler of doorstroommeter), is het aanbevolen (maar niet verplicht) om in het huurcontract de verdeelsleutel voor de kosten te vermelden..

Op het moment waarop het huurcontract wordt afgesloten, moet het verhuurde goed beantwoorden aan de “minimale vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid”. Deze vereisten hebben hoofdzakelijk betrekking op:

• de structuur en de stabiliteit van het gebouw
• vocht en verluchting van het gebouw
• natuurlijke verlichting in het gebouw
  
• de apparatuur in de woning (conforme installaties, sanitair, enz.)

Onder bepaalde voorwaarden kunnen de partijen beslissen om een huurcontract met renovatie af te sluiten. In dit specifieke geval zijn de hierboven genoemde regels mogelijk niet van toepassing.

De bijlagen bij het huurcontract

Twee documenten dienen verplicht als bijlage bij het huurcontract te worden gevoegd. Het gaat om:

• de minimale voorwaarden waaraan elke woning die wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats moet beantwoorden om in overeenstemming te zijn met de “minimale vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid” (deze bijlage varieert naargelang het gewest waar de betrokkene woonachtig is).
• een verduidelijking bij een aantal belangrijke juridische aspecten aangaande huurcontracten.

Deze twee bijlagen zijn verplicht bij alle huurcontracten afgesloten na 18 mei 20071.

Sinds de publicatie van de ordonnantie houdende de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen moet er verplicht een derde document bij het huurcontract worden gevoegd, met name het EPB-certificaat.

De registratie van het huurcontract

Elk huurcontract dat sinds 1 juli 2007 wordt afgesloten, moet verplicht worden geregistreerd. De registratie van het huurcontract is een (gratis) wettelijke verplichting die van rechtswege geldt voor de eigenaar (verhuurder). Ook de huurder kan het huurcontract laten registreren als hij dat wil, maar hij is daar niet toe verplicht.

De registratie is een formaliteit waarmee men de rechten van de huurder wil veiligstellen. Ze verbindt ook de nieuwe eigenaar en biedt de huurder op die manier een wettelijke bescherming tegen uitzetting door de nieuwe eigenaar wanneer het gebouw wordt verkocht. Als het huurcontract niet binnen de opgelegde termijn wordt geregistreerd:

1. loopt de eigenaar het risico een boete te krijgen
2.  als het gaat om een huurcontract voor 9 jaar kan de huurder, sinds 1 juli 2007, vertrekken wanneer hij wil, zonder enige schadevergoeding

Bijkomende info-nedrmatie:

Voor meer info-nedrmatie over de registratie van het huurcontract en de registratierechten kunt u terecht in deze brochure van de FOD Financiën of op de officiële nationale website.

1] Art. 102 Wet van 25 april 2007 en Koninklijk besluit genomen in uitvoering van artikel 11bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek