Mag de huurder de betaling van de huur staken zolang de onderhouds- of herstellingswerken niet uitgevoerd zijn?

Bijgewerkt op: 06/05/2026

In theorie kan de huurder de betaling van de huur inderdaad opschorten zolang de eigenaar de werken niet uitvoert: deze niet-betaling van de huur wordt exceptie van niet-uitvoering of ‘exceptio non adimpleti contractus’ genoemd. Met deze mogelijkheid moet echter met de grootste omzichtigheid omgesprongen worden. Zo moet de huurder op voorhand de verhuurder in gebreke gesteld hebben voor het niet uitvoeren van de werken binnen een redelijke termijn.

Omzichtigheid
Deze mogelijkheid om de betaling van de huur op te schorten moet met de nodige voorzichtigheid gebruikt worden, aangezien de rechter kan oordelen dat deze maatregel niet in verhouding staat tot het ongemak dat veroorzaakt wordt door het niet uitvoeren van de werken. Als er sprake is van ‘onevenredigheid’, kan de rechter de huurder in gebreke stellen en de huurovereenkomst ontbinden, waardoor de huurder verplicht moet vertrekken. Daarom wordt soms aangeraden om slechts een deel van het huurbedrag te staken, in verhouding tot het verlies van het genot van het goed of de ondervonden nadelen.

Aan huurders die de betaling van hun huur gedeeltelijk of volledig willen staken, raden we aan om dit bedrag in afwachting van een gerechtelijke uitspraak op een aparte rekening te zetten (bijvoorbeeld de ‘derdenrekening’ van een advocaat, de rekening waarop de gelden voor de rechtzoekenden bewaard worden). In deze uitspraak uit 2018 bevestigde de rechter bijvoorbeeld de exceptie van niet-uitvoering.

Voor zover wij weten, bestaat er geen gerechtelijke uitspraak die de niet-betaling van de lasten toestaat.