< Terugkeer

Bemoedigende beslissing over de toepassing van het rooster van de huurprijzen.

Geplaatst op: 19/06/2019 - Bijgewerkt: 11/07/2019

Rooster van de huurprijzen: toepassing door de vrederechter van Sint-Gillis

Veelbelovende uitspraak van 15 januari 2019!¹

In deze zaak vragen de huurders – verweersters (omdat ze door de eigenaar voor het gerecht werden gedaagd wegens achterstallige huur) – dat hun huur met € 150/maand wordt verlaagd, vanaf de datum waarop het huurcontract werd ondertekend, krachtens artikel 3 van de Brusselse Huisvestingscode. De huurders werden in het gelijk gesteld omwille van de redenen die hieronder worden uiteengezet. Daarom willen we maatschappelijk werkers dan ook vragen om de huurprijzen van hun gebruikers tegen het licht te houden en, in voorkomend geval, actie te ondernemen en een verlaging van de huur aan te vragen.

De initiële eis

In deze zaak vragen de huurders, die door de eigenaar voor het gerecht werden gedaagd wegens achterstallige huur, dat hun huur met € 150/maand wordt verlaagd, vanaf de datum waarop het huurcontract werd ondertekend. Ze verwijzen daarbij met name naar de toepassing van artikel 3 van de Brusselse Huisvestingscode. Deze bepaling, die op 8 juli 2013 in werking trad, stelt in essentie het volgende: “Iedereen heeft recht op een behoorlijke woning. Hiertoe dient de terbeschikkingstelling te worden bevorderd van een woning die in overeenstemming is met de kwaliteitsregels (veiligheid, gezondheid en uitrusting), betaalbaar is, betaalbaar is, woonzekerheid biedt, aangepast is aan een handicap, een gezond binnenklimaat heeft, over een goede energieprestatie beschikt, aangesloten is op collectieve uitrustingen en in de buurt ligt van andere voorzieningen van algemeen belang (zoals met name scholen, crèches, culturele centra, handelszaken en recreatiedomeinen). Het komt de overheid toe om met name te zorgen voor de omstandigheden die noodzakelijk zijn om dit fundamentele recht te verwezenlijken ” (onderstreping door ons aangebracht). In hun schriftelijke conclusies wijzen de huurders er eveneens op dat de parlementaire werkzaamheden die aan deze bepaling voorafgingen, benadrukken dat “het te hopen is dat de Brusselaars dankzij deze nieuwe tekst eenvoudiger nieuwe kwalitatieve woningen kunnen vinden aan een betaalbare prijs, ook op de privémarkt” (Doc A-355/2 – 2012/2013 van het BHG, p. 38).

Om hun eis kracht bij te zetten, verwijzen de huurders eveneens naar:

  • artikel 225 van de Brusselse Huisvestingscode, dat geldt voor huurcontracten die van kracht zijn op 1 januari 2018 en dat bepaalt dat “De Regering een indicatief rooster van referentiehuurprijzen bepaalt waar de partijen zich op kunnen baseren, zonder dat dit een bijkomende beperking voor de eigenaar vormt. Dit rooster van huurprijzen wordt gevormd op basis van interne en externe huisvestingscriteria zoals de ligging en de staat van het goed, de bewoonbare oppervlakte en het aantal bestaande ruimtes.De Regering kan ook bepalen dat de huurprijzen in dit rooster verhoogd of verlaagd worden op basis van andere criteria zoals de aanwezigheid van elementen van comfort of van bijzonder ongemak. Het rooster is gemakkelijk toegankelijk voor het publiek.
  • de uitvoeringsbesluiten van de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 19 oktober 2017 en van 10 november 2017tot invoering van een rooster van indicatieve huurprijzen2. De bijlage bij dit laatste besluit voorziet onder meer dat “de huurprijzen kunnen worden verhoogd of verlaagd in functie van de kenmerken van de woning: de huurprijzen kunnen worden vermeerderd of verminderd met een forfaitair bedrag, rekening houdend met de aanwezigheid van elementen van bijzonder comfort of ongemak;

De criteria voor de verhoging van de huurprijzen zijn:

  • de aanwezigheid van een tweede badkamer;
  • de aanwezigheid van een garage;
  • de aanwezigheid van een bergruimte;
  • een hoog energieprestatieniveau;

De criteria voor de verlaging van de huurprijzen zijn:

  • de aanwezigheid van convectoren (in de plaats van een systeem met centrale verwarming);
  • de afwezigheid van instrumenten voor warmteregeling (zoals een thermostaat of thermostatische kranen);
  • de afwezigheid van ontspanningsruimten (zoals een terras, een koer, een tuin of een balkon);
  • een laag energieprestatieniveau.

Concreet hebben de betrokken huurders hun huurprijs geëvalueerd op basis van het instrument dat door het Brusselse Gewest ter beschikking is gesteld3. Ze deden de oefening voor een appartement met één slaapkamer in de Munthofwijk, daterend van voor 2000, met een oppervlakte van 64m² en zonder dubbele beglazing. Aan de hand van het indicatieve rooster kwamen ze tot een huurprijs die tussen € 380,60 en € 495,80 zou moeten bedragen.

De huurders leiden daar terecht uit af dat de huurprijs van €650/maand die de eigenaar op dit moment vraagt, gezien de kenmerken van het appartement, niet in verhouding staat tot de referentiehuur. Hij ligt maar liefst 33% hoger.

Bijgevolg stellen ze – zeer redelijk – voor om de gevraagde huurprijs terug te brengen tot €500/maand. Daarmee ligt de huur nog steeds hoger dan degene die volgens het rooster gehanteerd zou moeten worden. Hij zou echter al wel redelijker zijn en meer in verhouding tot de kenmerken van het appartement. Bovendien houdt de voorgestelde huurprijs van €500 zelfs geen rekening met de criteria voor verlaging van de prijs die in dit geval in aanmerking zouden kunnen worden genomen (de aanwezigheid van convectoren, de afwezigheid van ontspanningsruimten (zoals een terras, een tuin, een balkon of een koer), de enkele beglazing…).

De beslissing van de rechter

De vrederechter van Sint-Gillis geeft de huurders gelijk en oordeelt op 15 januari 2019 dat de eigenaar het teveel aan gevraagde huur moet terugbetalen “rekening houdend met een vermindering van de huurprijs van €150/maand vanaf de datum waarop het contract werd ondertekend (…) gezien de huurprijs te hoog (onredelijk) is (…)“.

Op vraag van de huurders is de vrederechter teruggekeerd naar de basis om tot zijn uitspraak te komen en heeft hij de parlementaire debatten over de goedkeuring van het rooster van de huurprijzen bestudeerd.

Daarbij wijst hij op de parlementaire debatten in de Commissie Huisvesting van het Parlement van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest waar de toenmalige Minister van Huisvesting als antwoord op vragen van de Franstalige partijen stelde dat: “Dit rooster is echter slechts een eerste stap. (…) misschien ook een eerste stap naar het gebruik ervan door rechters die zich erop kunnen beroepen in gevallen waarin sprake is van buitensporige huurprijzen. Uiteraard kan ik wat dit laatste aspect betreft niet in hun plaats een verbintenis aangaan omdat dit niet binnen de regionale bevoegdheden valt en we de scheiding der machten moeten respecteren. Maar het is logisch te denken dat dit nieuwe rooster voor rechters, of zelfs voor bemiddelaars en arbiters, een bijkomend richtsnoer kan bieden bij huurconflicten4.

Een parlementslid liet daar verder bij optekenen dat: “Het indicatieve rooster van de huurprijzen is een instrument waar ons regionaal huisvestingsbeleid al lang op wacht. We moeten in de eerste plaats blij zijn dat het er eindelijk is. Of dit hulpmiddel uiteindelijk al dan niet nuttig zal blijken, zal afhangen van de manier waarop de betrokken partijen het zullen gebruiken. Ik denk daarbij uiteraard aan huurders en verhuurders, maar ook aan verenigingen, vrederechters en andere actoren uit de sector. (…)”5 Deze spreekster liet in de Commissie verder nog optekenen dat: “(…) Ik wil er ook aan herinneren dat mijn groep zeer veel belang hecht aan het referentierooster van de huurprijzen, een eerste belangrijke stap naar een regeling van de huurprijzen. Ook al gaat het slechts om een indicatief instrument, het stelt vrederechters, gezien de huidige toestand van de Code, wel in staat om te oordelen of een huurprijs al dan niet redelijk is. Ons werk is daar een bewijs van en ik hoop dat het de basis zal vormen voor een nieuwe jurisprudentie die eindelijk paal en perk kan stellen aan het duidelijke misbruik waarvan sommige Brusselaars het slachtoffer zijn. (…)6

Een andere spreker voegde daaraan nog toe: “(…) Ik ga niet lang meer blijven stilstaan bij alle punten, maar er is er één waarop wel in het bijzonder moet worden gewezen: de redelijke huurprijs. Huisvesting is een fundamenteel recht dat niet alleen door de markt mag worden bepaald. In die zin is de regering verplicht om waakzaam te zijn voor buitensporige huurprijzen die sommige eigenaars vragen (…)7.

Als antwoord op een aantal van de gestelde vragen preciseerde de toenmalige Minister van Huisvesting vervolgens dat: “(…) het rooster, ik herhaal het nogmaals, eerst en vooral een algemeen informatieve functie heeft. Het is dus een instrument dat iedereen een algemeen beeld wil geven van wat een gemiddelde huurprijs zou zijn voor een woning die dezelfde algemene kenmerken heeft. Maar niet de specifieke kenmerken! We mogen indicatieve referentiehuurprijs en redelijke huurprijs volgens mij niet te snel met elkaar verwarren. Daarom is het volgens mij onmogelijk dat het rooster in alle gevallen kan worden gebruikt om te bepalen wat al dan niet een redelijke huurprijs zou zijn. Natuurlijk moeten we de strijd aanbinden met buitensporige huurprijzen! Uiteraard staat de markt onder druk, zeker in bepaalde sectoren. Maar objectieve, duidelijke en transparante informatie verstrekken aan alle betrokkenen, zowel huurders als verhuurders, lijkt me al een eerste stap die niemand tot nu toe heeft willen of durven zetten, hoewel die volgens mij heel wat verkeerde opvattingen en onnodige spanningen met betrekking tot het zogenaamde buitensporige of te lage karakter van een huurprijs zou kunnen voorkomen. Zoals u zelf reeds aanhaalde Mr. Maron, is de vrederechter al bevoegd om buitensporige huurprijzen te corrigeren. Niets weerhoudt hem ervan om dit nieuwe instrument te gebruiken, maar volgens mij moet hij elke situatie apart beoordelen en altijd kijken naar de vele kenmerken waarmee het rooster geen rekening houdt. Dit lijkt me overigens volstrekt logisch als we niet willen eindigen met een instrument dat niemand echt begrijpt, dat in de praktijk niet kan worden gebruikt of dat is gebaseerd op wankele gegevens. Bemiddelaars of arbiters kunnen overigens hetzelfde doen. U wil de huurders drukmiddelen aanreiken Mr. Maron. Ik ook! Ik herhaal hier dan ook letterlijk wat u hierover al op 15 december zeiHoewel heel veel huurders zich er nu al van bewust zijn dat ze het “slachtoffer” zijn van een buitensporige huurprijs, dan biedt dit instrument hen vooral de mogelijkheid om te controleren hoe buitensporig die huurprijs werkelijk is en om te beslissen wat ze ertegen willen doen. En precies dit is belangrijk: mensen rechtstreeks de macht in handen geven en niet systematisch in hun naam handelen. (…)”8« het is niet gepast om het gebruik dat vrederechters van dit rooster gaan maken, te kaderen Dit behoort niet tot de bevoegdheid van het Gewest en is zelfs niet nodig: volgens de minister is het daarentegen nuttig dat de rechters een zekere speelruimte behouden om de huur voor elk geval afzonderlijk opnieuw te bekijken. Heel wat elementen worden in het rooster namelijk niet in aanmerking genomen en kunnen een overschrijding van de aangegeven huurprijs rechtvaardigen: het is niet mogelijk om alles tot op de euro nauwkeurig te berekenen en alle factoren in aanmerking te nemen. (…) “9.

De vrederechter heeft uit deze parlementaire werkzaamheden logischerwijze afgeleid dat de wetgever met het referentierooster van de huurprijzen aan verhuurders, huurders, vrederechters en andere actoren uit de sector een informatief instrument wil aanreiken voor zowel toekomstige als reeds bestaande huurcontracten (“elke huurder die een manifest onredelijke huur betaalt”), en dat hij rechters een instrument wil bieden dat hen in staat stelt om eventuele buitensporigheden vast te stellen maar hen toch de nodige beoordelingsmarge laat.

We moeten hier volgens de rechter eveneens uit afleiden dat de wetgever huurders die al een huurcontract hebben de mogelijkheid wil bieden om te oordelen of hun huurprijs al dan niet in overeenstemming is met het rooster (ook al is dit indicatief). Het is namelijk pas wanneer de huurder het goed bewoont (en niet wanneer hij het voordien voor de eerste keer bezoekt) dat hij gebreken zal vaststellen.

Een andere beslissing zou betekenen dat het doel dat de nieuwe bepalingen van de Brusselse Huisvestingscode nastreven, zijn betekenis verlies.

***

We willen maatschappelijk werkers dan ook vragen om de huurprijzen van hun gebruikers tegen het licht te houden en, in voorkomend geval, actie te ondernemen om een verlaging van de huur te bekomen. Onthoud in ieder geval dat de afwezigheid van een centraal verwarmingssysteem of instrumenten voor warmteregeling (thermostaat of thermostatische kranen) alsook een laag energieprestatieniveau aanleiding zouden moeten geven tot een verlaging van de huurprijs wanneer die de in het rooster voorziene prijs overschrijdt.

[1] Vredegerecht Sint-Gillis, 15 januari 2019, A.R. nr. 18A699, niet gepubliceerd. Klik hier om het vonnis te lezen.
[2] Er werden eerder al andere roosters ontwikkeld:
– Het rooster “Piqué” dat rond 2012 werd opgesteld toen het Brusselse Gewest nog niet bevoegd was voor huurcontracten en dat verhuurders een belastingverlaging (onroerende voorheffing) wou geven wanneer ze hun huurprijzen aanpasten aan de gemiddelde huurwaarden die op de Brusselse vastgoedmarkt werden gehanteerd;
– Het (eerste) rooster “Fremault” dat rond 2013 werd opgesteld, toen het Brusselse Gewest nog steeds niet bevoegd was voor huurcontracten. Het is dit laatste rooster dat, mits een aantal aanpassingen, vervolgens door het Brusselse Gewest werd aangenomen.
[3] https://huurprijzen.brussels/
[4]Integraal verslag van de interpellaties en vragen, Commissie Huisvesting, vergadering van donderdag 13.12.2016, C.R.l. COM 2016-2017), nr. 35, p. 28 (onderstreping door ons aangebracht).
[5] Op cit., p. 39. (onderstreping door ons aangebracht)
[6] Integraal verslag van de plenaire vergadering van het Parlement van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van dinsdag 18.07.17, C.R.l nr. 37 – Sessie 2016-2017, p. 45-46 (onderstreping door ons aangebracht).
[7] Op cit., p. 50. (onderstreping door ons aangebracht)
[8] Gewone vergadering van het Parlement van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 06.07.17, A-488/2 – 2016/2017, p. 49. (onderstreping door ons aangebracht)
[9] Op cit., p. 112. (onderstreping door ons aangebracht)