Bij de gemeente

De manier waarop een gemeentedienst optreedt, verschilt volgens het type geschil:

• Als het geschil betrekking heeft op de kwaliteit van het huurpand
  Aangezien inbreuken op de Brusselse Huisvestingscode (DGHI) onder de bevoegdheid van het Brussels Gewest vallen, beschikt de gemeente over een ‘algemene maar residuaire’ bevoegdheid op het vlak van openbare veiligheid en volksgezondheid. De gemeentediensten kunnen huisbezoeken uitvoeren om te controleren of een woning aan de normen op het vlak van gezondheid en openbare veiligheid voldoet. Indien nodig kunnen de gemeentediensten klacht indienen bij de DGHI of kan de burgemeester, in geval van ernstig en acuut gevaar, een besluit tot onbewoonbaarverklaring nemen.
  Gemeenten hebben in feite de opdracht om de openbare gezondheid te garanderen

• Als het geschil betrekking heeft op de contractuele relatie tussen personen
  De naleving van een huurovereenkomst kan tot onenigheid leiden (onbetaalde huur, betwisting van de berekeningswijze van lasten, bepaling/teruggave van een huurwaarborg, aantasting van de relatie van ‘goed nabuurschap’, enz.). Voor dergelijke geschillen beschikken de meeste gemeenten over een lokale bemiddelingsdienst (die als doel heeft om het geschil via dialoog tussen de partijen op te lossen) en over een gespecialiseerde dienst (voor meer juridische kwesties over huisvesting of specifieke kwesties over de toepassing van de wetgeving inzake huurovereenkomsten).

Ontvankelijkheidsvoorwaarden

Een klacht kan enkel als ontvankelijk beschouwd worden als er problemen zijn met de kwaliteit van de woning. Klachten op gemeentelijk niveau kunnen nooit betrekking hebben op geschillen over contractuele relaties. Deze kunnen wel via bemiddeling behandeld worden. Als zulke geschillen tot een klacht leiden, moet dit via de vrederechter gebeuren.

De eiser moet ook aan een van de volgende voorwaarden voldoen:

• Het pand moet in de gemeente liggen.
• De eiser moet woonachtig zijn in de gemeente waar een beroep gedaan wordt op de gemeentedienst. In bepaalde gemeenten kan echter iedereen een klacht indienen.

[1] Artikel 135, §2 van de gemeentewet.

[2] Raad van State, arrest nr. 215.288 van 22 september 2011.

[3] M. DUMONT, ‘Les bâtiments insalubres ou en ruine (chronique de jurisprudence)’, in Aménagements-Environnement, 1996/4, p. 199. Bijvoorbeeld Raad van State, arrest nr. 105.215 van 27 maart 2002, Rev. dr. comm., 2002/4, p. 345.

[4] Bijvoorbeeld Hof van Cassatie, arrest van 6 februari 1950, Pas, I, p. 391 en Raad van State, arrest nr. 38.624 van 31 januari 1992.

De exacte procedures kunnen sterk verschillen tussen gemeenten onderling. Een aantal punten gelden echter voor iedere gemeente:

1. Contact opnemen met de desbetreffende dienst

Waar sommige gemeentediensten vragen om langs te komen tijdens de openingsuren en een identiteitskaart of paspoort mee te nemen, verkiezen andere gemeenten om een telefonische afspraak te maken. In dat geval moet men de afspraak nakomen en een identiteitskaart of paspoort meenemen.

2. Het probleem uitleggen

De persoon moet het probleem zo duidelijk mogelijk uitleggen. De betrokkene moet ook zeggen welke stappen er al ondernomen werden ten aanzien van de eigenaar.

De persoon moet ook bewijzen van de verschillende stappen meenemen of een ander document waarmee de situatie en het probleem verhelderd kunnen worden: kopieën van brieven of mails, foto’s, enz.

3. Beslissen om al dan niet klacht in te dienen

Na het probleem uitgelegd te hebben, kan de persoon in kwestie beslissen om een klacht in te dienen. Dit is echter niet altijd de beste oplossing, zeker wanneer de voorgeschreven procedure ten aanzien van de eigenaar niet gevolgd werd. Als de situatie dit vereist, kan de persoon beslissen om klacht in te dienen. In dat geval ondertekent de betrokkene een document met de volledige verklaring. Vervolgens legt de gemeentedienst de klacht vast en geeft ze er gevolg aan door de nodige maatregelen te nemen, afhankelijk van de situatie, de beschikbare middelen en haar bevoegdheden.

Het gemeentepersoneel dat de persoon in kwestie begeleidt, kan vaak een correcte inschatting maken van de situatie en de mogelijke oplossingen. Naargelang het type vragen kan de persoon eventueel doorverwezen worden naar een meer geschikte dienst.

Een klacht kan tot een huisbezoek leiden, al hoeft dat niet per se het geval te zijn.

Na zo’n bezoek kan de gemeentedienst de volgende stappen ondernemen:

• Contact opnemen met de eigenaar.
• Beslissen om klacht in te dienen bij de DGHI:
  • als de woning niet aan de voorschriften van de Huisvestingscode voldoet;
  • als de woning gezondheids- en veiligheidsrisico’s inhoudt voor de bewoners.
• De woning (en/of het gebouw) onbewoonbaar verklaren als er een acuut en ernstig gevaar is voor de gezondheid en veiligheid van de bewoners en/of omwonenden. De burgemeester waakt in dat geval over de naleving van het verhuurverbod.
• Een advies of vaststelling doorsturen naar het parket, al dan niet via de stedenbouwkundige dienst, als er niet-toegestane werken in het gebouw uitgevoerd werden of als er een vermoeden van huisjesmelkerij bestaat.

De burgemeester is in twee situaties bevoegd voor huisvesting:

Onbewoonbaarheidsverklaringen

In het kader van het algemene beleid en in het openbaar belang kan de burgemeester een besluit tot onbewoonbaarverklaring uitvaardigen om een woning ongezond te verklaren. De ongezondheid moet een bedreiging voor het openbaar belang vormen, ook als de oorzaak herleid kan worden tot een privéwoning.

Voorbeeld:
Een risico op aantasting van andere gebouwen of een gezondheidsrisico voor de bewoners en omwonenden (aanwezigheid van ratten, ongedierte, hoge vochtigheidsgraad, besmettelijke ziekten, huiszwam, enz.) of de instabiliteit van een gebouw, waardoor de openbare veiligheid in het gedrang komt.

Er zijn geen vooraf vastgestelde beoordelingscriteria. De burgemeester vaardigt op basis van de minimale bewoonbaarheidscriteria een besluit tot onbewoonbaarverklaring uit. De uitgesproken maatregelen moeten altijd in overeenstemming zijn met het evenredigheidsbeginsel, moeten afdoende gemotiveerd zijn en op grondig onderzoek steunen (technisch verslag …).

De uitvoering van het besluit van de DGHI

In het kader van de bijzondere bestuurlijke politie is de burgemeester verantwoordelijk voor de uitvoering van de beslissingen tot verhuurverbod van de DGHI. Daartoe moet ook de burgemeester een besluit nemen, zij het op basis van een andere wettelijke grondslag. Woningen die onder het verhuurverbod vallen, zijn woningen die niet aan de minimale gezondheidsvereisten van de Huisvestingscode voldoen. De burgemeester moet het verbod uitvaardigen en erover waken dat dit toegepast wordt.