Huisjesmelkers

Bijgewerkt op: 09/10/2025

We spreken over huisjesmelkerij wanneer iemand rechtstreeks of via een tussenpersoon misbruik maakt van iemands kwetsbare positie door deze persoon een roerend of onroerend goed te verkopen, te verhuren of ter beschikking te stellen met de bedoeling om abnormaal veel winst te maken en in omstandigheden die in strijd zijn met de menselijke waardigheid.

Wanneer is er sprake van ‘huisjesmelkerij’?

Een veroordeling als ‘huisjesmelker’ kan enkel in een strafzaak uitgesproken worden. Een vrederechter is niet bevoegd om een strafrechtelijke overtreding vast te stellen, wat niet betekent dat deze vrederechter de ongezondheid van de woning en de daaruit voortvloeiende problemen die het goede gebruik van de woning in de weg staan niet kan vaststellen.

Voor een strafrechtelijke veroordeling als huisjesmelker moet aan de volgende voorwaarden voldaan worden:

1. De verhuur, terbeschikkingstelling of verkoop van een roerend of onroerend goed

Het kan dus gaan om een appartement, kamer, matras, caravan, container, bus, woonboot, …

2. In omstandigheden die in strijd zijn met de menselijke waardigheid

Dit omvat de volgende situaties:

• Afwezigheid of ontoereikende aanwezigheid van elektrische apparatuur of sanitaire voorzieningen of duidelijke gevaren met deze apparatuur en voorzieningen
• Te kleine oppervlakte gezien het aantal bewoners
• Gezondheids- en veiligheidsrisico’s: risico op brand, elektrocutie of CO-vergiftiging, valrisico, …
• Onbewoonbaarheid

3. Met abnormale winstmarges

De rechter schat op basis van standaardnormen op de markt en het huurbedrag in of er sprake is van abnormale winst.

Als een (lokale) overheid het goed als onbewoonbaar verklaart en de bewoning ervan verbiedt, wordt elk huurbedrag als abnormaal beschouwd aangezien er eigenlijk helemaal niets geïnd mag worden.

4. Door misbruik te maken van de kwetsbare positie van het slachtoffer

Deze kwetsbare situatie kan verschillende oorzaken hebben: illegale of precaire administratieve situatie, precaire sociale situatie, leeftijd, zwangerschap, ziekte, lichamelijke of geestelijke beperking … De precaire sociale situatie omvat heel wat situaties.

5. Met opzet

Het opzettelijke karakter van de winst moet bewezen worden, alsook het feit dat de eigenaar zich bewust was van de staat van de woning en van de kwetsbare situatie van het slachtoffer.

Welke risico’s loopt de huisjesmelker?

De veroordeling als ‘huisjesmelker’ houdt de volgende cumulatieve risico’s in:

• Het betalen van een schadevergoeding aan de slachtoffers die zich burgerlijke partij gesteld hebben.
• Een boete, die proportioneel berekend wordt volgens het aantal slachtoffers.
• De inbeslagname van het goed in kwestie.
• Een gevangenisstraf[1].

Wat gebeurt er met de slachtoffers die klacht indienen?

De slachtoffers hebben recht op opvang of nieuwe huisvesting. De kosten zijn ten laste van de beklaagde of, in het geval van een vrijspraak, van de federale overheid of het bevoegde OCMW.

In de praktijk behoort nieuwe huisvesting zelden tot de mogelijkheden, zeker niet als het slachtoffer illegaal in het land verblijft.

Het gebeurt ook zelden dat de veroordeelde een schadevergoeding aan de slachtoffers betaalt, zelfs niet bij een veroordeling. Dit komt doordat de plegers van de inbreuk er meestal in slagen hun insolventie aan te tonen. We verwijzen in dat kader graag naar dit artikel van Nationale 4 over een appartementsgebouw in Schaarbeek.

Wat kan er aan de situatie gedaan worden?

We zien een aantal hefbomen om meer slachtoffers van huisjesmelkerij naar het gerecht te laten stappen:

• Hogere boetes voor de schuldigen.
• Een automatisch bezwarend beslag van de gebouwen zodra een strafrechtelijk onderzoek geopend wordt, gevolgd door een automatische inbeslagname bij de veroordeling. De winst uit de verkoop kan gebruikt worden om de slachtoffers een schadevergoeding uit te keren.
• Een verbod voor de veroordeelde om minstens tijdelijk een pand te verhuren.

Meer info

Voor extra lectuur verwijzen we je graag naar het commentaar bij twee rechterlijke uitspraken voor huisjesmelkerij, in Schaarbeek en Leuven. Lees zeker ook het tijdschrift Juris Logement, dat een beeld schetst van de wetgeving in Frankrijk.

Denk je dat je te maken hebt met iemand die slachtoffer is van huisjesmelkerij? Aarzel niet om contact op te nemen met het Steunpunt SocialEnergie op 02 526 03 00 of via e-mail op socialenergie@fdss.be.

[1] Weet dat het huidig Strafwetboek grondig herzien werd en dat de nieuwe versie op 8 april 2026 in werking treedt. Met het aangepaste Strafwetboek wil de wetgever meer straffen op maat uitwerken en detentie slechts als laatste redmiddel of als ultieme ‘remedie’ inzetten. Het nieuwe Strafwetboek zal acht strafniveaus bevatten, met niveau 8 als de zwaarste straf.
Voor huisjesmelkerij, waarvan de elementen onveranderd blijven, zal niveau 2 gelden (wat we bij wijze van signaal aan de auteurs terecht kunnen betreuren). Dat betekent dat een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar mogelijk blijft, maar enkel als het doel van rehabilitatie niet met een andere soort straf bereikt kan worden, bijvoorbeeld een geldstraf. Er is wel nog altijd expliciet sprake van de inbeslagname van het goed.