Te hoge huur: kan je een aanpassing vragen?
Bijgewerkt op: 08/10/2025
Het recht op waardige en betaalbare huisvesting staat in tal van teksten beschreven, van de universele verklaring van de rechten van de mens tot de Brusselse Huisvestingscode.
Sinds 1 mei 2025 zijn overdreven hoge huurprijzen verboden in Brussel. Om te bepalen of een huurprijs te hoog is, wordt gekeken naar de referentiehuurprijs.
Referentiehuurprijs
Om de huurprijzen te reguleren, stelde het Gewest ruim tien jaar geleden een overzicht van de huurprijzen op, dat sindsdien regelmatig aangepast en bijgewerkt werd. Deze berekening is gebaseerd op een aantal factoren die de referentiehuurprijzen in positieve of negatieve zin beïnvloeden:
- De ligging
- De staat (al dan niet gerenoveerd, met of zonder dubbel glas, …)
- De bewoonbare oppervlakte
- Het aantal kamers
- De aanwezigheid van voorzieningen die het comfort gunstig of ongunstig beïnvloeden:
- Centrale verwarming
- Temperatuurregeling (thermostaat, thermostatische kranen, …)
- Ontspanningsruimten (terras, tuin, …)
- Lage energieprestatiescore
- Tweede badkamer, garage, bergruimte
Op de website huurprijzen.brussels vind je een test om de referentiehuurprijs te bepalen. Deze wordt elk jaar bijgewerkt.
Deze referentiehuurprijs moet vermeld staan in de huurovereenkomst.
Wanneer is er sprake van een ‘onredelijke’ huurprijs?
Een huurprijs wordt in twee gevallen als ‘onredelijk’ beschouwd:
- De huurprijs ligt 20% boven de referentiehuurprijs.
Soms kan deze hogere huurprijs echter gerechtvaardigd worden door kwaliteitselementen die eigen zijn aan de woning of de omgeving, waardoor de term ‘onredelijk’ niet meer van toepassing is. - De huurprijs ligt binnen de vork van 20% boven de referentiehuurprijs, maar de woning of omgeving vertoont specifieke kwaliteitsgebreken.
Enkele voorbeelden van gebreken waardoor een huurprijs als onredelijk kan worden bestempeld als die minder dan 20% boven de referentiehuurprijs ligt:
– geen aparte badkamer of een badkamer die enkel toegankelijk is via de gemeenschappelijke delen
– geen uitgeruste keuken
– geen verwarming of warm water
– geen individuele meters
– geen parlofoon of lift voor woningen op de vierde verdieping of hoger
– geen individuele brievenbus
– geen aansluiting voor een wasmachine
De vzw ‘Loyers négociés’ lanceerde een brochure waarmee je de woning kan analyseren. Zo kan je vervolgens de tabel op huurprijzen.brussels invullen.
Als de woning problemen heeft die de woning onbewoonbaar maken of het goede gebruik ervan in de weg staan, zijn er nog andere opties, zoals de vrederechter. Een bezoekverslag door een woonvereniging vormt daarbij meestal de eerste stap.
Hoe kan je een onredelijke huurprijs laten aanpassen?
Een eigenaar kan enkel door de vrederechter verplicht worden om de huurprijs te verlagen.
Maar ook de Paritaire Huurcommissie (PHC of CPL in het Frans) speelt hierbij een belangrijke rol en kan een advies uitbrengen over de huurprijs. Als de commissie vindt dat de huurprijs aangepast moet worden, kan ze een verzoening tussen beide partijen voorstellen, met als doel een verlaging van de huurprijs te bespreken.
Alvorens uitspraak te doen, kan de vrederechter ook het advies van de PHC inwinnen.
Het voordeel van de PHC is dat haar advies gratis is en in theorie binnen de twee maanden na de aanvraag uitgebracht wordt.
In deze brochure vind je meer informatie over de werking van de PHC.
Meer informatie om een adviesaanvraag in te dienen op deze website vind je hier.
Alle informatie over het proces vind je in deze presentatie.
Een dossier voorbereiden
Het is belangrijk om het dossier voor de PHC goed voor te bereiden. Een volledig dossier omvat onder andere:
- de huurovereenkomst met de huurprijs;
- de oppervlakte van het pand, die bijvoorbeeld op het EPB-certificaat vermeld staat;
- algemene foto’s van het appartement, op basis waarvan de staat vastgesteld kan worden;
- foto’s van de kwaliteitsgebreken in kwestie;
- vermelding van de referentiehuurprijs.
Weet dat er voor de voorbereiding van het dossier een beroep gedaan kan worden op verschillende partijen en dat de huurder vergezeld mag worden door ‘elke betrokken persoon’. Zo kan ook een OCMW advies vragen aan de PHC, bijvoorbeeld als het een huurschuld moet aanzuiveren en van mening is dat er sprake is van een onredelijke huur.
Sommige verenigingen hebben een zeer grondige kennis van de procedure, denk bijvoorbeeld aan Convivence-Samenleven, Loyers Négociés en Wuune.
Wie slaagt erin de huurprijs te laten zakken?
61% van de Brusselse huurders vist in dezelfde vijver van woningen, waardoor de stad te weinig betaalbare woningen telt. Door de scheve machtsverhouding tussen eigenaars en huurders is het voor die laatsten moeilijk om hun rechten te laten gelden.
Toen dit artikel geschreven werd, heeft de PHC iets meer dan 15 beslissingen uitgebracht, waarbij er in meeste gevallen geen sprake was van een onredelijke huurprijs. In verschillende gevallen bereikten de leden van de PHC geen unanimiteit over het onredelijke karakter van de huurprijs. In slechts twee beslissingen werd de huurprijs als onredelijk beschouwd. In beide gevallen werd er verwezen naar kwaliteitsgebreken
en volgde er een uitnodiging tot verzoening. Dit voorstel werd slechts in één geval door beide partijen aanvaard, die vervolgens wel overeenstemming bereikten over een nieuwe huurprijs. In het andere geval ging de verhuurder niet in op het voorstel tot verzoening, al zal het advies wel voorgelegd worden aan de vrederechter.
De toegekende verlaging van de huurprijs gaat pas in op een bepaalde datum, dus niet op het moment van ondertekening van de huurovereenkomst. Voor precieze informatie kan je dit document raadplegen. Op slide 25 vind je informatie over de verzoening via de PHC en op slide 43 over de doorverwijzing naar de vrederechter.
Het inschakelen van de PHC is dus geen mirakeloplossing voor betaalbare huurprijzen in Brussel. Toch kan je je als huurder dankzij de PHC en het verbod op onredelijke huurprijzen makkelijker verdedigen, bijvoorbeeld wanneer je voor de vrederechter gedaagd wordt wegens het niet-betalen van de huur.
Bij problemen die het goed gebruik van de woning in de weg staan, komt het vrij vaak voor dat de vrederechter de huur met terugwerkende kracht verlaagt vanaf het begin van de hinder, op voorwaarde dat de eigenaar op de hoogte is van de hinder en deze niet veroorzaakt werd door de huurder.
In een van de beslissingen van de PHC wordt verwezen naar het rapport over huisvesting van de vzw Convicence-Samenleven. Ook vrederechters baseren zich zeer vaak op de bezoekverslagen van dergelijke verenigingen, die ervoor zorgen dat de dossiers aan geloofwaardigheid winnen.
Het Steunpunt SocialEnergie staat ter beschikking voor huisbezoeken met betrekking tot water en energie. Om gratis een beroep te doen op onze diensten, kan je contact met ons opnemen via het nummer 02 526 03 00 of per mail via socialenergie@fdss.be.
