Via de DGHI

Mis à jour le : 27/09/2016

De Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie (DGHI) is de gewestelijke instantie die waakt over de naleving van de minimale vereisten inzake veiligheid, gezondheid en apparatuur die zijn vastgelegd in de Brusselse Huisvestingscode.

Ze bestaat uit meerdere cellen, met name drie onderzoekscellen waar inspecteurs en architecten werkzaam zijn die de staat van de woningen controleren, en een sociale cel die ondersteuning biedt aan mensen die een procedure willen starten.

De DGHI heeft tot opdracht:

  • het behandelen van klachten aangaande huisvesting en het uitvoeren van de onderzoeken die daarvoor nodig zijn. De conclusies van het onderzoek kunnen leiden tot een verhuurverbod, waardoor de huurders of de bewoners dus verplicht worden om te verhuizen.
  • Het afleveren, op aanvraag, van het conformiteitscontroleattest.
Voorwaarden om een klacht te indienen

Alvorens een beroep te doen op de DGHI, is het ten stelligste aanbevolen dat de aanvrager alle mogelijke stappen tegenover de eigenaar volledig heeft uitgeput (schriftelijke aanvraag en ingebrekestelling). De procedures van de DGHI kunnen de relatie tussen de verhuurder en de huurder namelijk verslechteren.

  1. De aanvrager:
    • kan de huurder zijn (natuurlijk persoon), ook een huurder van een sociale woning en een buitenlandse huurder, ongeacht zijn verblijfsstatuut in België, een gemeente, een OCMW of een vzw die ijvert voor integratie via huisvesting
    • moet de volledige en actuele gegevens van de eigenaar bezorgen, bij voorkeur via een kopie van het huurcontract
  1. De woning:
    • moet gelegen zijn op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
    • moet tekortkomingen vertonen ten opzichte van de normen van de Brusselse Huisvestingscode

Procedure

De procedure voor het indienen van klachten via de DGHI wil zo soepel en toegankelijk mogelijk zijn.

Het indienen van de klacht:

Om klacht in te dienen kan de huurder:

  • naar de kantoren van de DGHI gaan tijdens de permanenties
  • een klacht indienen via de post

Het is echter aanbevolen om naar de kantoren van de DGHI te gaan omdat de betrokkene dan de context kan schetsten en alle mogelijke informatie en toelichting kan geven. Bovendien kunnen de medewerkers van de DGHI dan de procedure en de mogelijke gevolgen daarvan toelichten en alle informatie verzamelen die ze nodig hebben voor het verdere verloop van het dossier.

Een klacht indienen tijdens de permanenties

De betrokkene moet naar de kantoren van de DGHI gaan (kantoren van het Gewest, CCN, Noordstation, Vooruitgangsstraat 80) De permanentie is enkel ’s ochtends geopend van 09u00 tot 12u00 (met ticket). De betrokkene wordt ontvangen door een medewerker die eerst luistert en daarna advies geeft.

  • De betrokkene moet alle informatie geven aan de hand waarvan zijn statuut als huurder zo duidelijk mogelijk kan worden vastgesteld (kopie van het huurcontract, recente bewijzen van betaling van de huur, enz.). Dit is geen verplichting, maar het is ten stelligste aanbevolen om de slaagkans van de procedure te vergroten. De betrokkene moet eveneens de meest actuele volledige contactgegevens van de verhuurder bezorgen. Dit laatste is essentieel omdat de diensten van de DGHI de verhuurder via een aangetekend schrijven op de hoogte moeten kunnen brengen van het bezoek aan de woning.
  • De betrokkene dient zijn klacht in op een document dat hij ter plaatse ontvangt. Een klacht die is ingediend, kan niet meer worden ingetrokken.
  • Het dossier wordt onmiddellijk gecodeerd en de betrokkene ontvangt direct een ontvangstbevestiging.
  • De betrokkene moet ter plaatse een bedrag van 25 euro betalen voor de administratiekosten. Hij krijgt dit bedrag later terug als de klacht ontvankelijk wordt verklaard.

De betrokkene ontvangt thuis een aangetekend schrijven waarin de datum van het inspectiebezoek wordt meegedeeld.

Een klacht indienen via de post

De betrokkene moet een brief opsturen (bij voorkeur aangetekend), met daarin:

  • de gegevens van de woning en van de verhuurder
  • de gebreken die in de woning werden vastgesteld
  • een kopie van het huurcontract en betalingsbewijzen van de huur; of, wanneer de betrokkene niet over deze documenten beschikt, elk ander tastbaar bewijs van het feit dat hij het desbetreffende goed bewoont

Het opsturen van de ondertekende brief volstaat om de klacht in te dienen (er bestaat hiervoor geen enkel specifiek wettelijk formulier).

De betrokkene ontvangt een ontvangstbevestiging waarin hem wordt gevraagd om de 25 euro administratiekosten te betalen. Zodra dat bedrag is ontvangen, zal het dossier worden overgemaakt aan een inspecteur die een datum voor een inspectiebezoek vastlegt en die zowel aan de betrokkene als aan de verhuurder een aangetekende brief stuurt.

Bewijs van huur 
Wanneer de betrokkene geen kopie heeft van het huurcontract, kunnen betalingsbewijzen van het huurgeld worden gebruikt om het bestaan van een huur te bevestigen. Als de betrokkene ook daar niet over beschikt, aanvaardt de DGHI andere stukken die de bewoning van het betrokken goed bewijzen (zoals verbruiksfacturen, bewijs van opening van de meters, enz.) maar deze bewijsstukken zijn minder sterk in geval van een betwisting door de verhuurder.

Bezoek aan de woning

Nadat de klacht is ingediend, brengt de DGHI een bezoek aan de woning. Er zijn twee mogelijkheden:

De DGHI voert het bezoek effectief uit

Het bezoek vindt plaats als de betrokkene (of een naaste die beschikt over een volmacht) aanwezig is om de inspecteurs te ontvangen en hen toegang te verschaffen tot de woning:

  • het bezoek vindt plaats binnen een termijn van ongeveer 8 weken na het indienen van de klacht.
    Deze termijn kan variëren naargelang de middelen en de werklast van de inspecteurs alsook in functie van de periode (de termijnen zijn gewoonlijk langer in de winter omdat er dan meer klachten worden ingediend).
  • De huurder moet aanwezig zijn tijdens het bezoek.
    Wanneer hij zelf niet aanwezig kan zijn, kan hij zich door een derde laten vertegenwoordigen op voorwaarde dat hij een volmacht ondertekent. Tijdens het bezoek controleert de inspecteur van de DGHI of de woning en de relevante gemeenschappelijke delen van het gebouw beantwoorden aan de Huisvestingscode.
  • Vervolgens stelt de inspecteur van de DGHI een rapport op.
    Het gaat niet louter om een verslag, maar om een bindende beslissing die moet worden uitgevoerd. Het rapport wordt opgesteld binnen een termijn van maximaal 60 dagen. Het wordt gericht aan de verhuurder, maar er wordt ook een exemplaar bezorgd aan de huurder, de persoon die de klacht heeft ingediend en de gemeente. Als een van de partijen beroep heeft gedaan op een advocaat, ontvangt ook die een exemplaar. Tot slot, wanneer er een verbod tot verhuur wordt uitgevaardigd, ontvangt ook het OCMW een exemplaar.

De DGHI kan het bezoek niet uitvoeren

Als de medewerkers-inspecteurs van de DGHI het bezoek een eerste maal niet hebben kunnen uitvoeren omdat ze geen toegang hadden tot de woning, proberen ze het een tweede keer. Als het ook dan niet lukt, hangt het vervolg van de procedure af van het feit of de huurder dan wel de eigenaar in fout is:

  1. de huurder is in fout.
    Afwezigheid of weigering om de deur te openen. Het dossier wordt zonder gevolg geklasseerd, ongeacht het type dossier.
  2. De eigenaar is in fout.
    Fysiek verzet tegen het inspectiebezoek. In dit geval wordt er een verbod uitgevaardigd om de woning nog te verhuren (conform artikel 13 van de ordonnantie). Dezelfde procedure wordt gevolgd wanneer de verhuurder duidelijk druk uitoefent op de huurder om ervoor te zorgen dat het bezoek niet kan plaatsvinden. De reacties van de verhuurder moeten in dat geval wel duidelijk en aantoonbaar zijn (brieven, politieverslag, enz.).

Het is wel een feit dat een verbod tot verhuur ten gevolge van het gedrag van de verhuurder zeer zeldzaam is (één geval per jaar). De DGHI blijft zeer voorzichtig met dit type beslissing omdat een verbod tot verhuur duidelijk ook nadelig kan zijn voor de huurder.

Effecten en gevolgen van klachten die bij de DGHI ingediend

en door de DGHI opgesteld rapport heeft consequenties. Er zijn verschillende situaties mogelijk:

  1. Ingebrekestelling van de verhuurder om werken uit te voeren

Als het onderzoek uitwijst dat de woning niet of niet meer beantwoordt aan de vereisten inzake gezondheid, veiligheid en apparatuur.

  • De ingebrekestelling wordt per aangetekend schrijven aan de verhuurder verstuurd door de verbaliserende instanties van de DGHI, binnen een termijn van 60 dagen na het inspectiebezoek. Ook de huurder en de burgemeester van de gemeente waar de woning gelegen is, ontvangen een exemplaar van deze ingebrekestelling.
  • De werken moeten beginnen en voltooid worden binnen een termijn van 8 maanden die ingaan op het moment van de ingebrekestelling. Als de werken niet binnen de gestelde termijn worden uitgevoerd, wordt er een verbod uitgevaardigd om de woning nog langer te verhuren. Het conformiteitsattest en -bewijs worden geweigerd of, indien van toepassing, ingetrokken.
  1. Verbod tot verhuur

Er wordt een verbod uitgevaardigd om de woning te verhuren wanneer ze:

  • risico’s inhoudt voor de gezondheid en de veiligheid van de bewoners
  • niet aan de vereisten beantwoordt na de termijn van 8 maanden volgend op de ingebrekestelling

De DGHI gaat als volgt te werk:

  • Tijdens het inspectiebezoek kan de DGHI de verhuurder direct meedelen dat het verboden is de woning nog langer te verhuren. Als de woning beschikt over een conformiteitsbewijs of -attest, dan worden die onmiddellijk ingetrokken.
  • De verhuurder, de eventuele huurder, het OCMW en de burgemeester van de gemeente waar de woning gelegen is, worden op de hoogte gebracht van het verbod tot verhuur. De burgemeester van de gemeente moet toezien op de naleving van dit verbod, nadat hij alle mogelijkheden voor herhuisvesting van de betrokkenen heeft onderzocht.
  • De woning kan enkel opnieuw worden verhuurd als de verhuurder:
    • de nodige werken uitvoert en de woning opnieuw in overeenstemming brengt met de normen van de Huisvestingscode
    • van de DGHI een conformiteitscontroleattest ontvangt, na een nieuw inspectiebezoek waarbij de staat van de woning wordt gecontroleerd

Mogelijk beroep tegen een verbod tot verhuur
Zowel de verhuurder als de huurder kunnen beroep aantekenen tegen een beslissing van de DGHI. Alle praktische details hieromtrent zijn te vinden in de beslissingen van de DGHI na het inspectiebezoek. Het beroep wordt per aangetekend schrijven en binnen een termijn van 30 dagen ingediend bij de gedelegeerde ambtenaar. Hij beslist binnen de 30 dagen na ontvangst van het beroep. Hij kan een nieuw onderzoek gelasten. In dat geval wordt de termijn verlengd met 30 dagen. Dit onderzoek wordt uitgevoerd door een andere medewerker-inspecteur van de dienst van de DGHI. Het resultaat van het onderzoek wordt door de dienst van de DGHI meegedeeld aan de gedelegeerde ambtenaar alsook aan de aanvrager. Als er geen beslissing is binnen de termijn van 30 dagen, dan wordt het verbod bekrachtigd.

  1. Administratieve boete voor de eigenaar

De DGHI kan de verhuurder een administratieve boete opleggen, gaande van 3.000 tot 25.000 euro per verhuurde woning. Het verschuldigde bedrag varieert in functie van het aantal en de ernst van de vastgestelde inbreuken. Wanneer de verhuurder binnen de twee jaar na een beslissing die aanleiding geeft tot een dergelijke administratieve boete opnieuw een inbreuk pleegt, kunnen de bedragen worden verdubbeld. De boete is cumuleerbaar met de twee bovengenoemde gevolgen (ingebrekestelling en verbod tot verhuur).

De DGHI kan deze administratieve boete in 4 verschillende gevallen opleggen aan de verhuurder.

  1. De verhuurder verhuurt een woning terwijl die niet beantwoordt aan de minimale eisen inzake veiligheid, gezondheid en apparatuur zoals vastgelegd in de Huisvestingscode en de inbreuk wordt rechtsgeldig vastgesteld door de diensten van de DGHI tijdens een bezoek aan de woning.
  2. De verhuurder verhuurt een kleine woning (28 m² of minder) of een bemeubelde woning zonder vooraf het verplichte conformiteitsattest te hebben aangevraagd.
  3. De verhuurder heeft bij de aanvraag van het conformiteitsattest een onjuiste of oneerlijke verklaring afgelegd.
  4. De verhuurder blijft de woning verhuren hoewel dit eerder al was verboden na een bezoek van de diensten van de DGHI of door een beslissing van de burgemeester.

De verhuurder wordt door de diensten van de DGHI gehoord zodat hij zijn argumenten kan uiteenzetten alvorens de boete definitief wordt toegekend.

Mogelijk beroep tegen de aan de eigenaar opgelegde administratieve boete
Binnen de 15 dagen na de kennisgeving van de boete beschikt de verhuurder over een opschortend beroep, aan te vragen bij de afgevaardigde ambtenaar, die binnen de 30 dagen na ontvangst van het beroep een uitspraak doet. Wanneer er binnen deze termijn geen uitspraak volgt, wordt de administratieve boete bevestigd.