Via de gemeentediensten
Mis à jour le : 27/09/2016
De gemeenten organiseren hun diensten die bevoegd zijn voor huisvesting op verschillende manieren:
- ofwel een dienst of een cel die specifiek bevoegd is voor huisvesting
- ofwel een dienst voor huisvesting die deel uitmaakt van andere, meer algemene diensten zoals stedenbouwkunde, het OCMW, enz.
De interventies verschillen van gemeente tot gemeente. Ze kunnen onder andere de volgende elementen omvatten:
- informatie- en adviesverstrekking voor huurders en eigenaars.
- buurtbemiddeling met het oog op het oplossen van geschillen tussen huurders en eigenaars.
- georganiseerde bezoeken aan woningen in geval van problemen voor de gezondheid
het indienen van een klacht bij de DGHI. - een procedure bij stedenbouwkunde die een vaststelling aan het parket kan overmaken wanneer er zonder goedkeuring werken werden uitgevoerd waarvoor een vergunning nodig is.
- de burgemeester voorstellen om een besluit tot onbewoonbaarheid uit te vaardigen wanneer de woning een ernstig en onmiddellijk gevaar vormt (instabiliteit, infectie door huiszwam, enz.).
De interventies van de gemeentediensten kunnen verschillen naargelang het type geschil:
- Ofwel heeft het geschil betrekking op de kwaliteit van het verhuurde goed
Aangezien het Gewest bevoegd is voor inbreuken op de Huisvestingscode (DGHI), heeft de gemeente een “algemene maar residuaire” bevoegdheid inzake veiligheid en volksgezondheid. De gemeentediensten kunnen de betrokken woning bezoeken om te controleren of die beantwoordt aan de normen inzake veiligheid en volksgezondheid. Indien nodig zullen de diensten klacht neerleggen bij de DGHI of, bij ernstig en onmiddellijk gevaar, kan de burgemeester een besluit tot onbewoonbaarheid uitvaardigen. - Ofwel heeft het geschil betrekking op de contractuele relaties tussen personen
De naleving van het huurcontract kan aanleiding geven tot geschillen (onbetaalde huur, betwisting van de berekening van de onkosten, bepaling/teruggave van de huurwaarborg, verslechte relaties tussen buren, enz.). De gemeenten beschikken daarvoor gewoonlijk over een lokale bemiddelingsdienst (die de dialoog tussen partijen wil stimuleren en de relaties wil bevorderen) en een gespecialiseerde dienst (voor meer juridische kwesties inzake huisvesting of meer specifiek met betrekking tot de wetgeving aangaande het huurcontract).
Om klacht te kunnen indienen moet de betrokkene geconfronteerd worden met problemen in verband met de kwaliteit van de woning. Voor geschillen rond contractuele relaties kan geen klacht worden ingediend op gemeentelijk niveau. Deze kunnen via bemiddeling worden behandeld. Klachten hieromtrent moeten worden ingediend bij het vredegerecht.
De persoon die de klacht indient moet ook aan één van de twee volgende voorwaarden voldoen:
- het goed moet op het grondgebied van de gemeente gelegen zijn
- de betrokkene moet gedomicilieerd zijn in de gemeente van de dienst waarop hij een beroep doet; hierop zijn evenwel uitzonderingen want sommige gemeenten aanvaarden alle klachten
De stappen die moeten worden ondernomen kunnen van gemeente tot gemeente sterk verschillen. Toch moet de betrokkene in elk geval:
1. De dienst contacteren
Sommige diensten willen dat de betrokkene zich tijdens hun openingsuren aanmeldt met zijn identiteitskaart of paspoort; bij andere diensten kan ook telefonisch een afspraak worden gemaakt. In dat geval moet de betrokkene op de afspraak verschijnen met zijn identiteitskaart (of paspoort).
2. Het probleem toelichten
De betrokkene moet zijn probleem zo duidelijk mogelijk uiteenzetten. Hij moet ook aangeven welke stappen hij al tegen de eigenaar heeft ondernomen.
Het is belangrijk dat de betrokkene het bewijs levert van de stappen die hij heeft ondernomen of elk ander document bezorgt dat een beter inzicht geeft in de situatie en wat er op het spel staat (kopieën van brieven of verstuurde e-mails, foto’s, enz.).
3. Beslissen om al dan niet klacht in te dienen
Nadat het probleem is uiteengezet, kan blijken dat klacht indienen niet de beste oplossing is (met name wanneer de betrokkene vooraf de procedure tegenover de eigenaar niet heeft nageleefd). Als de situatie dit vereist, dan kan de betrokkene beslissen om klacht in te dienen. In dat geval ondertekent hij een document waarin al zijn voornemens worden opgenomen. De dienst neemt akte van de klacht en geeft er gevolg aan door de maatregelen te nemen die nodig zijn in functie van de situatie, de middelen en de actiemogelijkheden van de dienst.
De gemeentelijke medewerkers die de betrokkenen begeleiden zijn vaak beter geplaatst om de situatie in te schatten en te bepalen wat de mogelijke oplossingen zijn. Indien nodig kan de betrokkene, in functie van zijn vragen en eisen, naar een meer geschikte dienst worden doorverwezen.
Het indienen van een klacht kan een bezoek aan de woning tot gevolg hebben (maar dat is niet noodzakelijk het geval).
Na een dergelijk bezoek kan de gemeentedienst de volgende stappen ondernemen:
- de eigenaar contacteren
- beslissen om klacht in te dienen bij de DGHI
- als de woning niet beantwoordt aan de Huisvestingscode
- als de woning risico’s inhoudt voor de gezondheid en de veiligheid van de bewoners
- de woning (en/of het gebouw) onbewoonbaar verklaren als die een onmiddellijk en ernstig risico vormt voor de gezondheid en de veiligheid van de bewoners en/of de omwonenden. De burgemeester ziet er in dat geval op toe dat het verbod om de woning te verhuren wordt nageleefd
- een advies of een vaststelling overmaken aan het parket via stedenbouwkunde, als er niet-vergunde werken werden uitgevoerd in de woning
De burgemeester is bevoegd inzake huisvesting in twee verschillende situaties:
De onbewoonbaarverklaringen
In het kader van het algemene administratieve beleid en in naam van het openbaar belang kan de burgemeester een onbewoonbaarverklaring uitvaardigen waarmee de betrokken woning onbewoonbaar wordt verklaard. De onbewoonbaarheid moet een gevaar vormen voor het openbaar belang, maar dit kan ook als de oorzaak ervan zich in een privégebouw bevindt.
Voorbeeld:
Een risico op besmetting van andere gebouwen of een risico voor de gezondheid van de bewoners en omwonenden (aanwezigheid van ratten, ongedierte, vocht, besmettelijke ziekten, huiszwam, enz.) of problemen met de stabiliteit van het gebouw waardoor de openbare veiligheid in het gedrang komt.
Hiervoor bestaan er geen vastgelegde beoordelingscriteria. De burgemeester vaardigt een onbewoonbaarverklaring uit op basis van de minimale bewoonbaarheidsvereisten. De uitgevaardigde maatregelen moeten altijd in verhouding zijn tot het risico, duidelijk gemotiveerd worden en berusten op een grondig onderzoek (technisch verslag…).
De uitvoering van de beslissingen van de DGHI
In het kader van het bijzondere administratieve beleid is de burgemeester belast met de uitvoering van de beslissingen tot verbod tot verhuur van de DGHI. Ook daartoe moet de burgemeester een verklaring uitvaardigen, maar op een andere wettelijke basis. Woningen die getroffen worden door een verbod tot verhuur zijn woningen die niet beantwoorden aan de minimale gezondheidsvereisten van de Huisvestingscode. Het is de taak van de burgemeester om het verbod uit te vaardigen en erop toe te zien dat het wordt nageleefd.