Indexering van de huurprijzen : tijdelijke bevriezing op basis van het EPB
Geplaatst op: 30/01/2023 - Bijgewerkt: 30/01/2023
Op 14 oktober 2022 is de ordonnantie in werking getreden die de tijdelijke bevriezing van de huurprijsindexering mogelijk maakt op basis van de energieprestaties van de woning. De ordonnantie voert ook twee extra voorwaarden voor elke huurprijsindexering in.
Beperking of bevriezing van de indexering
Van 14 oktober 2022 tot 13 oktober 2023 kunnen de huurprijzen van woningen alleen als volgt worden geïndexeerd:
- De huurprijzen voor woningen met een EPB-certificaat klasse A, B, C of D kunnen volledig worden geïndexeerd.
- Voor woningen met een EPB-certificaat klasse E mogen de huurprijzen maar voor 50% worden geïndexeerd.
- De huurprijzen van woningen met een EPB-certificaat klasse F of G mogen niet worden geïndexeerd.
De bevriezing van de indexering heeft dus geen terugwerkende kracht. Huurprijzen die vóór 14 oktober werden geïndexeerd, zijn geldig geïndexeerd.
Nieuwe verplichtingen inzake de mogelijkheid tot indexering
De ordonnantie verduidelijkt ook dat eigenaars voortaan aan twee bijkomende en cumulatieve voorwaarden moeten voldoen als ze de huurprijs van hun woning willen indexeren. De huurovereenkomst moet geregistreerd zijn en de eigenaar moet de huurder het EPB-certificaat van de woning verstrekt hebben.
Deze voorwaarden zijn opgenomen in de Huisvestingscode, zonder tijdslimiet (ze vormen geen tijdelijke maatregel, in tegenstelling tot de hoger beschreven bevriezing volgens het EPB).
Een eerste stap maar geen ambitieuze structurele maatregel
Het Steunpunt SocialEnergie van de FdSS koppelt de analyse van de BBRoW[1] (waarvan het Steunpunt SocialEnergie lid is) over de aangekondigde maatregelen terug. Dat is een goed begin, maar het komt helaas te laat en het is weinig ambitieus. Om deze maatregel echt inzetbaar en billijker te maken, zou de ordonnantie volgens ons aangevuld moeten worden met drie bepalingen:
- De terugwerkende kracht van de bevriezing garanderen, op zijn minst voor de indexeringen die doorgevoerd werden tussen augustus en oktober (drie maanden). De bevriezingsmaatregel geldt namelijk pas voor indexeringen vanaf 14 oktober 2022, hoewel er dit jaar al heel wat huurprijzen flink werden geïndexeerd.
- Opteren voor een permanente bevriezing van de huurprijsindexering voor de woningen met de slechtste energieprestaties. Anders zal de tijdelijke ‘winstderving’ voor de eigenaars heel snel worden ingehaald bij de volgende indexering en zal de maatregel geen effect hebben op de bereidheid en het vermogen van de eigenaars om te renoveren, aangezien één jaar een onrealistische termijn is om grote werkzaamheden te ondernemen en uit te voeren[2].
- De EPB-categorisering herzien van de woningen die al dan niet betrokken zijn bij de indexering : de ordonnantie voorziet in de mogelijkheid om woningen met een EPB van klasse A tot D volledig te indexeren en om woningen van klasse E voor 50% te indexeren, en sluit iedere mogelijkheid tot indexering uit voor woningen van klasse F en lager. Hiermee verloochent men eigenlijk het verschil in impact op de energiefactuur van huishoudens in woningen met aanzienlijk verschillende energieprestaties (van 45 kWh/jaar/m² voor klasse A tot 151-210 kWh/jaar/m² voor klasse D, ofwel een verbruik dat vier tot vijf keer hoger ligt).
Zoals de BBRoH zegt, is indexering een mechanisme dat losstaat van de vorming van de huurprijzen in Brussel en dat de echte uitdaging voor de bescherming van kwetsbare huurders is om de huurprijs structureel te beperken tot een fatsoenlijk niveau, waardoor het pand kan worden onderhouden en de Brusselaars in menswaardige leefomstandigheden in hun Gewest kunnen blijven wonen.
[1] http://rbdh-bbrow.be/IMG/pdf/2022-10-10_CP-Indexation-des-loyers.pdf
[2] In Frankrijk bijvoorbeeld werd een permanente maatregel goedgekeurd: “Vanaf woensdag 24 augustus mogen eigenaars van woningen met een energieprestatieniveau van klasse F en G de huurprijzen niet meer verhogen. De maatregel werd opgenomen in de Franse wet inzake klimaat en veerkracht en heeft betrekking op 17% van de woningen in Frankrijk. De maatregel geldt zowel voor nieuwe huurovereenkomsten als voor lopende of verlengde overeenkomsten, ongeacht of de woning gemeubileerd is of niet. Het doel is om de eigenaars aan te moedigen om renovatiewerken uit te voeren, zodat het energieverbruik wordt verlaagd en de woningen in een hogere klasse terechtkomen. Zelfs als er werken worden uitgevoerd, kan de eigenaar de huurprijs niet verhogen zolang de woning een energieprestatieniveau van klasse F of G heeft.” (vertaling van een deel van een artikel dat te vinden is op https://www.francebleu.fr/infos/environnement/passoires-thermiques-le-gel-des-loyers-entre-en-vigueur-pour-les-logements-classes-f-et-g-1661319351)
