Mag de huurder de betaling van de huur staken zolang de onderhouds- of herstellingswerken niet zijn uitgevoerd?

Mis à jour le : 05/09/2016

In theorie kan de huurder de betaling van de huur inderdaad opschorten zolang de eigenaar de werken niet uitvoert: deze niet-betaling van de huur wordt “exceptie van niet-uitvoering” of “exceptio non adimpleti contractus” genoemd. Deze mogelijkheid moet evenwel met de grootste omzichtigheid worden gebruikt. Zo moet de huurder de verhuurder voorafgaand in gebreke hebben gesteld voor het niet uitvoeren van de werken binnen een redelijke termijn.

Deze mogelijkheid om de betaling van de huur op te schorten moet echter met de nodige voorzichtigheid worden gebruikt aangezien de rechter kan oordelen dat deze maatregel niet in verhouding staat tot het ongemak dat wordt veroorzaakt door het niet uitvoeren van de werken.

Huurders die de betaling van hun huur willen opschorten, wordt aangeraden om het bedrag van de niet betaalde huur op een rekening te zetten in afwachting van de beslissing van de rechter1.

Er bestaat evenwel geen enkele gerechtelijke beslissing die pleit in het voordeel van het niet betalen van de kosten.

[1] Er werd geoordeeld dat de opschorting van de betaling van de huur door de huurder gerechtvaardigd was wanneer het goed zich in een zeer bouwvallige staat bevond en de verhuurder geen gevolg gaf aan de ingebrekestellingen die hem gelasten om over te gaan tot herstellingswerkzaamheden, Burg. Brussel, 28 maart 1996, Hof v. Beroep, 2002, boek 4, p. 39.