Veranderingen voor wie (ver)huurt in Brussel!
Geplaatst op: 10/01/2018 - Bijgewerkt: 05/02/2018
Tot nu toe was de regelgeving inzake private huurovereenkomsten een bevoegdheid van de Federale Staat: deze regelgeving werd dus exclusief vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek (terwijl de regels inzake huurovereenkomsten voor sociale woningen al lang door de Gewesten werden bepaald). Bij de 6e staatshervorming werden de private huurovereenkomsten geregionaliseerd, zodat voortaan de Gewesten op dit vlak bevoegd zijn.
Een ordonnantie en uitvoeringsbesluiten
In Brussel wordt deze materie in hoofdzaak geregeld door de Brusselse Huisvestingscode, waaraan via een ordonnantie van 27/07/2017 (gepubliceerd in het staatsblad op 30/10/2017) een aantal wijzigingen werden aangebracht. Zo vinden we in de Huisvestingscode met name de basisprincipes met betrekking tot de staat van het gehuurde goed, de duur van de overeenkomst, de mogelijkheden om de overeenkomst te beëindigen, de overdracht van de overeenkomst, de onderverhuur, de indexering en de herziening van de huurprijs. Nieuwe elementen die via de ordonnantie in de Code werden ingevoerd, hebben betrekking op de gezamenlijke huur, de huurovereenkomst voor studenten en de glijdende huurovereenkomst.
De inhoud van een aantal artikelen wordt verduidelijkt en aangevuld door middel van verschillende besluiten (besluiten van de Regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest).
De belangrijkste zaken voor “energieprofessionals” onder de loep
De onderstaande tekst is niet exhaustief, maar vestigt de aandacht op de veranderingen die in het bijzonder van invloed zijn op aangelegenheden die betrekking hebben op energie of water.
1. Precontractuele informatie
Het nieuwe artikel 217 van de Huisvestingscode bepaalt welke minimale informatie de verhuurder, ten laatste op het moment waarop de huurovereenkomst wordt gesloten, aan de huurder moet meedelen. Elke verhuuraankondiging (advertentie, affiche, enz.) van een goed dat bestemd is voor bewoning moet eveneens diezelfde informatie bevatten. Het gaat om:
“1° een beschrijving;
2° de huurprijs, die in geen geval het bedrag van de privatieve of gemeenschappelijke lasten mag bevatten;
3° het al dan niet bestaan van individuele tellers voor water, gas en elektriciteit;
4° de opsomming en de raming van het bedrag van de lasten voor de privatieve en/of gemeenschappelijke delen die de huurder aangerekend zullen worden, met vermelding of de bedragen die als lasten gevraagd zullen worden, aangerekend zullen worden op basis van de reële kosten (eventueel met betaling van periodieke provisies) of op basis van een forfait (dat verondersteld wordt het bedrag van de lasten te dekken). De berekeningswijze ervan zal ook gepreciseerd worden, alsook het aantal aandelen in de mede-eigendom;
5° het energieprestatiecertificaat;
6° de beheerwijze van het onroerend goed.”
De tekst bepaalt dat de Regering deze informatie nader kan omschrijven en vervolledigen en kan zorgen voor een gestandaardiseerd document met de inhoud en de vorm van de informatie die door de verhuurder meegedeeld moet worden.
Sancties:
Als de verhuurder zijn verplichting inzake precontractuele informatie niet naleeft, kan de huurder de ontbinding van de huurovereenkomst vragen (in voorkomend geval vergezeld van een vergoeding en interesten) of een schadevergoeding, als het gebrek aan informatie hem schade berokkent en in functie van de ernst van de tekortkoming¹.
Bovendien kan een rechter, die vaststelt dat de verhuurder willens en wetens nagelaten heeft om een volledige en juiste informatiegegeven met betrekking tot de gemeenschappelijke lasten mee te delen, het bedrag van de door de huurder verschuldigde lasten beperken tot het bedrag meegedeeld vóór het sluiten van de huurovereenkomst².
Een verhuurder die een goed verhuurd dat bestemd is voor bewoning in ruime zin en dit openbaar aankondigt zonder daarin alle verplichte minimale informatie op te nemen, riskeert sancties (betaling van een gemeentelijke administratieve boete van 50 tot 200 euro).
2. Wat moet de huurovereenkomst bevatten?
Artikel 218, §1 van de Code voorziet bovendien dat de huurovereenkomst formeel – en dit keer schriftelijk – de volgende informatie moet bevatten:
Ҥ1. Van elke huurovereenkomst die onder toepassing van deze titel valt, moet een geschrift worden opgesteld dat, afgezien van alle andere nadere regels, het volgende moet inhouden:
1° de volledige identiteit van alle contracterende partijen;
2° de begindatum van de huurovereenkomst;
3° de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn;
4° het bedrag van de huurprijs, die in geen geval het bedrag van de privatieve of gemeenschappelijke lasten mag omvatten;
5° de opsomming en de raming van het bedrag van de lasten voor de privatieve en/of gemeenschappelijke delen die de huurder aangerekend zullen worden, met vermelding of de bedragen die als lasten gevraagd zullen worden, aangerekend zullen worden op basis van de reële kosten (eventueel met betaling van periodieke provisies) of op basis van een forfait (dat verondersteld wordt het bedrag van de lasten te dekken). De berekeningswijze ervan zal ook gepreciseerd worden, alsook het aantal aandelen in de mede-eigendom;
6° de vermelding van het al dan niet bestaan van individuele tellers voor water, gas en elektriciteit, en, in voorkomend geval, van de nummers van de tellers en de EAN-codes of elke andere identificatiecode.”
Plaatsbeschrijving
De Regering heeft een besluit aangenomen dat een standaardmodel van een plaatsbeschrijving bevat³ (bij wijze van voorbeeld, niet als verplichting) met een bijhorende verklaring, voor partijen die onderling een plaatsbeschrijving willen opstellen, d.w.z. zonder daarbij een beroep te doen op de diensten van een expert.
Wie het document wil raadplegen, kan het hier vinden: http://huisvesting.brussels/huren/woninghuurovereenkomst/communicatietoolbox/standaardmodel-van-plaatsbeschrijving-met-indicatieve-waarde-docx/view.
3. Verplichtingen van de verhuurder en huurder inzake herstellingen en onderhoud
Een besluit ter zake, dat op 08/12/2017 is verschenen in het Belgisch Staatsblad4, bepaalt op dwingende en gedetailleerde wijze de verplichtingen van huurders en verhuurders inzake herstellingen, onderhoud, enz. in de woning. De lijst, die zeer gedetailleerd is, is niet beperkend. Op dit moment wordt de verdeling van de verplichtingen verhuurder/huurder in hoofdzaak geregeld door de doctrine en de jurisprudentie die elementen hebben aangehaald met toepassing van het Burgerlijk Wetboek, dat erg verouderd is op dit vlak.
4. Werken die tijdens de overeenkomst worden uitgevoerd in de woning – om de energieprestatie van het gebouw te verbeteren – en verhoging van de huurprijs
Artikel 221 dat aan de Huisvestingscode werd toegevoegd voorziet voortaan dat de verhuurder in de loop van de huurovereenkomst werken kan uitvoeren die bestemd zijn om de energieprestatie van de woning te verbeteren, onder bepaalde voorwaarden en zonder de goedkeuring van de huurder, aangezien ze het comfort van de woning verbeteren.
Als de verhuurder evenwel voorziet dat de huurprijs zal worden verhoogd ten gevolge van deze werken, moet hij minstens één maand vóór de uitvoering van genoemde werken de goedkeuring van de huurder bekomen. De verhoging moet bovendien evenredig zijn aan reële kostprijs van de uitgevoerde werken en aan de verbetering van de energieprestaties.
5. Inwerkingtreding
De meeste van de nieuwe bepalingen van de Huisvestingscode met betrekking tot de huurovereenkomsten worden van kracht op 1 januari 2018. Ze zijn onmiddellijk van toepassing op de huidige huurovereenkomsten, behalve wat betreft de precontractuele informatie en de hierboven genoemde verplichte vermeldingen in de huurovereenkomst (punt a. van dit artikel): in dit geval zijn de regels enkel van toepassing op huurovereenkomsten die worden gesloten of hernieuwd op of na 1 januari 2018.
[1] Hier verwijzen naar de nieuwsbrief waarin we het hadden over de uitspraak van een vrederechter van het WG die de huurprijs van een goed had verlaagd omwille van een heel slecht EPC?
[2] Deze sanctie geldt onverminderd elke andere mogelijke sanctie die voorzien is in het gemeen recht.
[3] Het besluit is verschenen in het Belgisch Staatsblad (BS) van 06/11/2017 en werd gecorrigeerd middels een rechtzetting op 28/11/2017, en is dus 10 dagen na de verschijning van kracht geworden.
[4] Besluit van 23 november 2017 van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering tot invoering van een niet-limitatieve lijst van herstellingen en onderhoudswerken die, op dwingende wijze, ten laste van de huurder of, op dwingende wijze, ten laste van de verhuurder zijn en die vermeld zijn in artikel 223 van de Huisvestingscode.
