< Terugkeer

Het rooster van de huurprijzen, een nieuw instrument in de strijd tegen te hoge huurprijzen!

Geplaatst op: 10/01/2018 - Bijgewerkt: 06/02/2018

Vrij spel voor Thibaud De Menten van de Equipes Populaires

Op 9 februari 2017 bracht het Platform Wonen verenigingen, verenigingen van huiseigenaren, schepenen van wonen, OCMW-voorzitters en parlementsleden uit verschillende fracties samen met de bedoeling het recht op huisvesting te verbeteren. Er kwamen drie zaken aan bod:

  1. iedereen werd eraan herinnerd dat het recht op huisvesting privé-eigenaars verplicht om een redelijke huurprijs voor te stellen, dat wil zeggen een huurprijs die is aangepast aan de kenmerken van de woning;
  2. er werd een instantie in het leven geroepen die ermee belast zou worden om over het bedrag van de huur te onderhandelen wanneer de betrokken partijen het niet eens kunnen worden;
  3. er werd een rooster van huurprijzen aangenomen dat het mogelijk moet maken om te oordelen of een huurprijs al dan niet redelijk is.

Conform het meerderheidsakkoord werd dit rooster op 29 november 2017¹ gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Voor de eerste keer in de geschiedenis van het Brusselse huisvestingsbeleid zullen huurders en eigenaars een instrument in handen hebben waarmee ze het bedrag van de huur objectief kunnen bepalen in functie van de kenmerken van de woning.

Wat verandert er concreet?

Huurt u een appartement? Een huis? Met één, twee, drie slaapkamers, of met geen enkele? Heeft uw woning 26, 54, 76 of 124 vierkante meter woonruimte? Woont u in de wijk Anneessens, in de Matongo-wijk, in de wijk Goede Lucht of in Laag-Vorst? Het rooster, dat binnenkort geraadpleegd zal kunnen worden op de site van het Gewest, geeft u een prijsvork per vierkante meter bewoonbare oppervlakte.

Verder voorziet het rooster in verminderingen van de huurprijs met een forfaitair bedrag bepaald door de minister, rekening houdend met de aanwezigheid van elementen van bijzonder ongemak, zoals:

“1° de aanwezigheid van convectoren in de plaats van een systeem met centrale verwarming;

2° de afwezigheid van instrumenten voor warmteregeling zoals een thermostaat of thermostatische kranen;

3° de afwezigheid van ontspanningsruimten zoals een terras, een koer, een tuin of een balkon;

4° een laag energieprestatieniveau.

Daarentegen zal de indicatieve huurprijs worden verhoogd als de woning beschikt over een garage, een tweede badkamer of een uitstekend energieprestatieniveau.

Zijn eigenaars verplicht om het rooster van huurprijzen toe te passen?

“Nee”, zegt de minister. Maar “een redelijke huurprijs voorstellen die rekening houdt met de kenmerken van het goed, lijkt haar wel “redelijk”, coherent en logisch. In antwoord op een vraag van parlementslid Alain Maron antwoordt Mevr. Céline Frémault in juli 2017: “Het gaat om een instrument dat bestemd is om iedereen een algemeen “idee” te geven van wat de mediane huur zou zijn voor een woning die beantwoordt aan dezelfde algemene kenmerken. Niet de specifieke kenmerken dus! Er moet volgens mij dan ook worden opgelet dat een indicatieve referentiehuurprijs niet te snel wordt verward met een redelijke huurprijs! Ik denk dus niet dat het rooster in alle gevallen zal kunnen worden gebruikt om te bepalen of een huurprijs al dan niet redelijk is. We moeten uiteraard de strijd aanbinden tegen onredelijke huurprijzen! Het lijdt geen twijfel dat de mark onder druk staat, zeker in bepaalde sectoren. (…) De vrederechter is echter al bevoegd om buitensporige huurprijzen te corrigeren. Niets belet hem om van dit nieuwe instrument gebruik te maken, maar dat zou hij volgens mij altijd geval per geval moeten doen, rekening houdend met de talloze kenmerken die niet in aanmerking worden genomen door het rooster (…). Bemiddelaars of arbiters kunnen overigens hetzelfde doen. U wil de huurders een wapen aanreiken, Mr. Maron. Welnu, dat wil ik ook!”

Volksvertegenwoordigster Caroline Désir op haar beurt, vindt “het concept van “redelijke” huur interessant (…) maar ziet niet welke toegevoegde waarde het biedt ten opzichte van artikel 3 van de Brusselse Huisvestingscode, dat reeds stelt dat de woning betaalbaar moet zijn. En verder: “elke huurder die geconfronteerd wordt met een duidelijk onredelijke huur, kan zich voortaan beroepen op artikel 3 om een rechtszaak aan te spannen. Binnenkort zal hij zich eveneens kunnen baseren op het referentierooster van de huurprijzen.” Daartoe hebben de parlementsleden zich verbonden voor het Platform Wonen, met name om de huurder te beschermen. En deze verbintenis wordt sterk geruggensteund door de invoering van het rooster van de huurprijzen, dat in combinatie kan worden gebruikt met artikel 3.”

Deze nieuwe instrumenten gebruiken

Om verenigingen die actief zijn in de begeleiding van huurders te helpen, organiseert het Platform Wonen een actieve opleidingscyclus over hoe onredelijke huurprijzen kunnen worden geïdentificeerd op basis van de Huisvestingscode (concept slaapkamer, bewoonbare oppervlakte, natuurlijk licht,…), het rooster van de huurprijzen, en specifieke kenmerken van een woning en van de huurrelatie in haar geheel beschouwd.

Het tweede deel van de opleiding gaat in op strategieën, stappen en modaliteiten om oneerlijke huurprijzen in der minne of langs juridische weg opnieuw te onderhandelen. Daarbij wordt uitgegaan van de eerste pogingen die door de Equipes Populaires ter zake werden ondernomen. Heel wat huurders hebben namelijk al positieve resultaten geboekt, terwijl andere zich hebben gewend tot de vrederechter. We houden jullie uiteraard op de hoogte van de uitspraken die in de komende weken en maanden worden verwacht! Het lijkt ons essentieel dat deze manier van werken wordt aangemoedigd, met name omdat de nieuwe formule van de “algemene huurtoelage” zal worden onderworpen aan de naleving, door de verhuurder, van het rooster van de huurprijzen!

» Meer informatie en inschrijvingen bruxelles@equipespopulaires.be

[1] Uitvoeringsbesluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 10 november 2017 houdende invoering van een indicatief rooster van referentiehuurprijzen – Erratum, B.S., 29 november 2017.
[2] Zie artikel 6 van het uitvoeringsbesluit van de Brussels Hoofdstedelijke Regering van 19 oktober 2017 houdende invoering van een indicatief rooster van referentiehuurprijzen, B.S., 6 november 2017.

Voor meer informatie:

» Wie meer wil weten over de nieuwe ordonnantie inzake huurovereenkomsten, kan deze pagina lezen.

» Onderwerp uw huurprijs aan de onlinetest : Of u nu huurder of verhuurder bent, of dit in de toekomst zal worden, met deze site kunt u nagaan wat de indicatieve huurprijs is voor de woning die u (ver)huurt of wil (ver)huren, rekening houdend met de ligging en de belangrijkste kenmerken ervan.

» een Frans artikel van Bx1 over het rooster van de huurprijzen